目前的二手房市场正处于多事之秋。

　　对于2008年的北京二手房市场和中介公司的前途更是业界关注的焦点。

　　去年以来，随着“中天置业卷款逃逸”事件和“长河地产关门倒闭”事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳。

　　1月11日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。而在东莞，创辉租售在最近两个月内关闭了近130家店面。创辉租售在广州的100多家门店已张贴《公示》，声称因股权调整需要暂时停止营业。

　　在北京，地产中介巨头中大恒基关店50家，信一天等退出北京市场；北京的一些小中介也提前关店。

　　房地产中介真的到了崩溃的边缘了吗?今后的二手房市场将如何?

　　潘石屹：如果盘活本市的二手房交易市场，将可使本市房价降低一半。

　　“房价上涨速度快、空置率高，都是流通不畅造成的。解决的最好办法就是要让二手房市场活跃起来。”潘石屹认为，要想激活二手房市场，首先是简化手续。其次要公开透明，二手房交易要到政府网上去交易，把所有二手房信息公开上网，让市民可以查询。

　　卖还是可以由中介来卖，但政府要有专门机构来对二手房交易进行监督和管理，房主和中介在卖时，必须要到主管机构备案，政府主管部门将所有信息公开，就可以杜绝二手房交易中的欺诈行为。最后一点，目前北京二手房的税费太高，超过了成交额的10％。政府应降低二手房交易中的税费水平。潘石屹认为，降到占房款的5％比较合理。此外，政府还应针对不同的二手房类型，清理约束二手房交易的政策限制，搭建二手房公平交易的平台。

　　北京一年成交几十万套房子，而我们的存量房有400万套，如果一年10套有一套进入二手房交易，那一年就有40万套，“如果能把二手房很好地流通，房价至少可以降一半”。

　　胡斌：2008年房地产行业经济秩序将进一步被整顿。现在，许多经营不善的代理公司的门店纷纷关门。但是，二手房是房地产市场的重要组成部分，是房地产市场繁荣、健康的晴雨表，如何使之健康、稳定地发展是业内人士积极关注的问题，也是政府、企业、行业协会和消费者必须要共同做好的工作。

　　卢航：房地产市场的调整期，对于一些中介是痛苦的煎熬，对另一些中介机构则可能是加快发展的好时机。

　　从目前情况看，虽经多年治理，房地产中介洗牌还远不够充分。房地产市场的每一次调整，都是房地产中介行业的一次严酷考验。政府部门的日常政策性监管，有助于推动中介行业的逐步规范，只有经历大的市场震荡，中介机构的资金实力、品牌影响力和抗风险能力，才会真正现出原形。正如前几年全国房价快速上涨、商品房交易量大幅攀升，也是房地产中介全行业扩张之时，当前，在国家强化宏观调控，房地产市场进入全面调整的时期，房地产中介必然经历阵痛性的紧缩，残酷的大洗牌在所难免。那些不顾实力、盲目扩张的中介机构必然付出惨重代价，那些品牌、信誉、资金均不足的中介被淘汰出局并不令人意外。只有经历多次洗牌，汰劣留强，房地产中介行业才能走向真正的规范、成熟，中介机构才能获得消费者的真正信任。

　　2008年，21世纪不动产在上海的门店数将从目前的180余家增至220家，经纪人数从2200人增至2800名。21世纪不动产2008年的发展战略是，进入40个区域，在60个城市拥有超过2000家门店，拥有的经纪人数量超过2万人。

　　齐凡：据国家统计局最新发布数据显示，2007年我国全年居民消费价格上涨4．8％，涨幅比上年提高3．3个百分点，居住价格上涨4．5％，拉动价格总水平上涨0．6个百分点。全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7．6％，涨幅比上年提高2．1个百分点。可见尽管2007年政府运用了6次加息、10次上调存款准备金率、提高第二套房屋贷款首付及贷款利率、加强保障性住房供应量等一系列明确、强劲的房地产行业调控政策，但房价的上涨依然。由于2007年房地产行业调控政策出台比较频繁，且新政的出台持续到年底，政策调控方向也转向通过金融手段通过限制进入楼市的资金给房地产市场降温，2008年初购房者的观望情绪会有所加重，从而导致房价上涨趋缓。

　　专家预测可能会持续到2020年的“人口红利”，保证了房地产市场在较长时期依然会保持居住需求的稳定增长，此外据国家统计局调查显示2007年全年城镇居民人均可支配收入13786元，比上年增长17．2％，扣除价格因素，实际增长12．2％，农村居民人均纯收入4140元，比上年增长15．4％，扣除价格因素，实际增长9．5％，年末居民储蓄存款余额172534亿元，比上年末增加10967亿元。增幅远高于房价涨幅的可支配收入以及坚实的存款为后盾，为居民实现购房计划提供了资金的保障。

　　综上所述，在房价涨幅日趋理性的市场环境下，刚性需求仍然强有力的支撑着房地产市场，21世纪不动产分析人士认为，受国家金融紧缩政策延续的影响，2008年春节后房地产市场的“冷淡期”可能会比往年持续的时间稍长一些，交易淡季可能会由往年的2、3月份延长至4、5月份，而大量的自住型购房者也会利用这段时间理性的观察市场，同时积攒首付款，选择恰当时机入市，实施自己的购房计划。根据21世纪不动产监测数据显示，2008年元月前三周北京市场买卖的成交量环比2007年12月的前三周仍然下滑了4％，看来短时期内观望的氛围依然难以被打破，尤其是春节的临近更加大了市场回暖的难度。令人意外的是，与往年春节前房地产市场全面降温不同，从2007年年底以来京城租赁市场的表现异常活跃，今年前三周的成交量与去年12月前三周相比，环比增长了30％，这反映出有部分观望的需求暂时进入租赁市场等待时机。但到目前为止，虽然京城二手房市场成交价格的增幅放缓，但整体市场价格依然保持稳定，根据21世纪不动产价格监测数据显示，确实有个别地区由于前期价格上涨过猛出现价格的调整，环比2007年12月，2008年前三周京城二手房成交均价涨幅放缓，上涨幅度仅为2．9％。

　　近日有消息称，北京限价商品房销售政策即将在春节前后公示，从已知的销售办法看，届时会有部分对限价房抱有期待的购房人走出观望，在既不属于限价房的保障范围，又没有能力通过新建商品房市场满足居住需求的，二手房无疑将是最合适的选择，相信销售办法的早日明确有利于二手房市场的回暖。

　　进入2008年，中介行业渐渐成为房地产链条上最锈迹斑斑的一环。一连串危机事件让上述业内人士有理由认为：“这次洗牌不同以往”。

　　胡景晖：我爱我家控股有限公司计划于2008年开设3000家网络门店。其中1000家“网店”已于1月15日上线开业。这种网络门店与实际社区相对应，房源信息附录其中。每个网店均有一个专门的网络经纪人，采取“一对一”式的端口服务，满足客户网上看房需求。

　　面对市场低迷以及来自制度规范的压力，房产经纪行业的商业模式变革、创新在所难免。而基于互联网技术的网络门店、网络经纪人，是一种更加低成本、高效率的运作方式，“会在行业中渐渐成为一个主流”。

　　过去很多年，中介行业实际上背离了一个健康行业的基本原则。很多人认为中介门槛低、赚快钱，可以吃差价，和开发商联手炒房，还能挪用客户房款开饭馆儿……很少有人把这个行业真正作为职业理想。

　　胡本宇：二手房面临的问题，是交易成本过高的问题，这体现在中介费用和交易税费两个方面，因而，解决方案应该是建立一个开放的信息和交易平台，和自助交易系统。

　　付严：2008年政策层面最大的看点就是抑制投资方面，尤其是物业税的征收已经是箭在弦上，这将对房产持有环节造成一定的影响，以及“第二套房”“增加首付款”和对“经济适用住房”“限价房”的再上市使用规定，“廉租房”的租赁规定等等，一方面，政府将利用政策手段持续打击房地产投机，挤压投资利润空间增加投资成本，另一方面，也会采取实质性举措推动保障性住房陆续上市，减缓中低收入家庭的住房需求，以降低需求来抑制房价。

　　2008年北京市二手房价格涨幅将缩小，价格将在高位平稳运行，很难出现像2007年那样的房价一路上涨的情况，但受到奥运会的带动，价格也不会下跌。在成交量方面，2008年北京市二手房成交量有望突破10万套，而实际较2007年上涨幅度并不会很大。

　　◆编后

　　2008年的春天来了。

　　虽然2007年的冬季格外冷，虽然我们经历了暴雪，但严寒终究挡不住春天的步伐，终究逃离不了自然的规律。而这又何尝不是经济发展的规律?!

　　一个人的成熟和理性是磨炼出来的，一个行业的成熟和理性也是需要历练的。在走向成熟的路上，挫折和困惑在所难免。而经历了困苦和挣扎，才能有茧化蝴蝶般的美丽，才能如凤凰涅槃般获得重生。

　　希望房地产业在不断的思考和历练中走向成熟和理性。