——专访上海中原董事总经理谭百强

　　今年初，有人预计一季度上海的二手房市场将会延续去年末的低迷状态，但市场立刻用一个“小阳春”给予了回应。而接下来的4月，观望的态势又再度迅速杀回。而刚刚过去的5月二手房市场再度陷入淡市，客户看房时间拉长、下意向速度放缓，不再火红的五月带来了怎样的市场信号？在这样的市场下，我们还能够投资房产吗？什么样的物业有投资价值？未来的市场会怎样发展？带着这些问号，我们采访了上海中原物业顾问有限公司董事总经理谭百强。

　　2008，平稳将是主基调

　　在经历始于去年10月的一轮调整之后，3月份以来上海二手房市场出现了季节性复苏迹象，市场逐步趋于稳定，成交价格小幅上涨，成交量持续放大，全月二手房成交量环比上升约5成左右。进入4月，月初二手房市场延续3月的良好势头，成交量持续上涨，同期涨幅高达20%。而到了中旬成交速度放缓，成交量较4月初下降15%左右，这样的势头一直延续到了5月。再纵观5月，根据上海中原180余家分行的统计数据显示，二手房成交量比4月下滑了2成左右，部分区域、漏判成交价格也出现了小幅回落。谭百强认为，单从成交量来看，2008年整体市场成交量将低于2007年，而6月的二手房市场也不会出现传统意义上的旺季。

　　最主要的原因，还是去年一些不利因素的影响力会在08年慢慢释放出来，07年股市是非常的红火，但是08年的股票市场目前看来势头不旺；去年年底出台的“第二套房贷利率上调”政策也抑制了部分的需求；另外，政府也希望每年的成交量维持在平稳的状态。按照原来的“十一五”计划，5年的总成交量控制在1.1亿平方米，平均每年维持在2300万平方米左右。

　　但是外界关于2008年房价可能有较大波动的说法，谭百强却并不认同。他认为，从2005年开始的宏观调控，就提出“抑制房价过快增长”，即保证房地产市场的稳健发展，而不是通过调控来让房价回落，不对房地产实施过度打压，实际上正是体现了政府对楼市调控的初衷：让市场健康发展，而不是搞垮它。从另外一个角度讲，房价若出现过大的跌幅，将会造成民众的资产严重缩水，这是我们谁都不希望看到的。

　　因而总的来说，今年楼市预计将以平稳为主基调，价格不会大跌也不会大幅上升，而成交量则有可能出现回落。

　　不容忽视人民币升值的影响

　　人民币升值对本土人士影响不是很大，但对持外币的投资人士是有一定影响的。近年来随着全球化进程的不断深化，在国际资本已经几乎渗入了世界每一个角落和行业的大背景下，一些国际知名房地产投资基金相继进入中国的房地产市场，大量购置写字楼等商用物业。在资本流动性明显增强、国际投资迅猛增加的今天，国际因素对中国大城市房地产市场的影响已不容忽视。

　　汇率变化是影响国际资本流动的重要因素，对受国际资本影响显著的大都市房地产市场也具有十分重要的影响，尽管目前我国的资本项目还处于管制之下，但是国外投资机构往往利用外汇管理政策模糊、资本项目下的外汇管理与贸易项下的外汇管理界定不清的“便利”，悄然投资中国房地产。在中国房地产市场价格持续走高和人民币汇率升值的双重利益刺激下，国际资本对国内房地产的投资将显著增加。这样，国内房地产开发企业就将面临更大的挑战。而人民币升值，外资的超常流入将使国内房地产企业面临的处境更加艰难。

　　无处不在的投资机会

　　房地产行业是一个高度资本化的行业，对于房地产企业来说，如何获取资金是其健康运行的关键所在。国内房地产金融市场并不完备，房地产企业获取资金的主要途径只有商业银行，资本市场和其他融资渠道都相对落后，目前央行对房地产行业信贷实施宏观调控，从开发资金方面收紧了房地产金融资金链条，造成房地产企业资金普遍吃紧。这也就会形成了“大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼”的局面，同时也促成国内地产业的洗牌整合。

　　同时，国内的房地产市场是不完全市场化的市场，房地产又是一个“靠政策和规划吃饭”的行业。随着国家城市化进程的推进、人口的导入，长期看来中国的房价仍会呈平稳上升态势，而这两年的价格应该会随调控的力度趋于平稳。

　　目前房地产市场仍有很多投资机会，但重点不在普通住宅，而是高端物业、商铺和写字楼。现在普通住宅的投资回报率较低，而高端物业的稀缺性又较明显，因此商铺和写字楼在未来都更具发展潜力。写字楼投资对资金要求较高，动辄几百上千万，对一般百姓来说仍是“可望不可及”。而随着中国经济的发展，人们的消费水平在不断提高，相信消费能力将进一步释放，对商铺等商用物业的需求会比大于目前水平。而商铺投资需要较多的耐性，即俗话所说的“养”，商铺投资一般很难在短期内见到收益。所以，对于投资商铺的客户来说一定要做好财力和时间投入的准备，“力不到不为财”，如果选准了好的商铺就能实现“一铺养三代”。