去年，我对上海楼市的整个形势是谨慎乐观，毕竟上海经过05年的调整，但是深圳、北京基本没有经过05年的调整。所以，自05年以来，上海的房价涨幅要比深圳少很多，同样是2007年楼市出现非理性繁荣，上海非理性繁荣的程度，要比深圳、广州、北京等城市稍微少一点，泡沫也稍微小一点。

　　但是，从去年底以来，国内宏观经济发生了比较大的变化，楼市也随之趋于复杂化。尤其是次贷危机进一步扩大，导致整个美国甚至西方经济面临衰退的可能性，而且可能性很大，据预测，超过了50%。国内的经济也不乐观，尤其是通货膨胀持续攀升，另外雪灾、地震、南方洪水等灾害频频，这会直接导致经济增长的放缓。

　　6月13日中央高层会议有一个观点很鲜明的，就是保持经济的稳定增长，尤其是稳定股市和楼市。事后的新闻报道，只提到进一步加大稳定的财政政策，基本上没有提及从紧的货币政策。从紧的货币政策，从去年12月份提出来，一直炒得很厉害。反应出高层对经济层面的看法有点改变，因为毕竟现在通货膨胀很高，从紧的货币政策，我认为一时半会儿也不会放松。

　　但是因为现在同时面临着地震灾害造成的经济增长放缓的趋势，包括到底中国现在是不是达到一个经济周期的顶峰，现在开始慢慢下行，当然这一观点还存在很大争议。如果真是这样，我们的宏观经济政策应该是有一个提前量，不能等经济已经跌到8%、9%的增长率，才开始停止从紧的货币政策。

　　我最近写文章一直在说一个观点：下半年从紧的货币政策有可能放松，房地产观调控是一定要放松。现在整个楼市，我觉得情况不容乐观，建设部官员和行业协会的负责人，都有谈到要防止楼市和房价大起大落。“大起”去年已经起过了，现在主要是防大落。包括中央，说防止经济的大起大落，我认为主要是防大落。因为已经大起过了，包括去年11.9%的增长率，近几年内，这肯定是GDP增长率的顶峰。

　　对上海楼市，我总体上有一个观点：第三季度会进一步加大调整的力度，成交量会比第二季度进一步萎缩。价格有可能进一步盘整、下跌。从去年以来，上海的房价没跌，不管是看70个大中城市的房屋销售价格指数，还是交易中心的数据，或者是二手房价格指数。但是我认为，第三季度二手房的价格环比指数可能会由正变负，新房也极有可能。

　　现在的形势，跟2005年情况有较大差别。05年只有上海一个城市跌得比较多一点，欧美很多国家房价在大涨，国内的宏观经济比较好，全国其他城市房价涨得比较快。但是现在不一样了，外部的环境变化很大。在很大程度上，上海楼市其实自己无法决定自己是涨还是跌，而是外部因素在很大程度上决定了上海楼市的走势。因此，我认为上海这波调整，会比05年那一波的时间来得长，05年是急跌，《国八条》真的是很厉害，真的像“洪水猛兽”一样，成交量巨跌。本来是供小于求的，但是到了7月份，的时候，供远远大于求，市场非常不理性。

　　我们看市场理性还是不理性，要看投资成分有多高。03、04年和05年第一季度，温州客在上海非常活跃，但经历05年的市场调整之后，他们多数都撤到二三线城市去了。05年到现在，投资成分已经比较低了，虽然去年房价涨得稍微高一点，因为投资的成分比较少，泡沫也不是特别大。去年，上海自住客买房的占比为80%左右。

　　近期市场虽然在调整，但还是有部分的楼盘卖得很好，包括保利西子湾、天山怡景园、万科金色雅筑等，我有朋友在天山怡景园买房，确实是排队，还要托熟人。现在楼市这么冷了，确实还有一些卖得很好，大部分都是自住客，真的是自住客。自住客还可以支撑上海的大半边楼市的。如果像深圳那样占市场需求的60-80%的投资客都逃了，只有20-30%的自住客在支撑着市场，那肯定是要大幅下降的。

　　我对上海的市场可能比较乐观一点，但可能需要有一个阴跌的过程。我个人认为，第三季度可能成交量会下降，价格盘整加小幅下跌，第四季度会回暖，但是主要是成交量回暖，价格不会这么回暖，这是我对下半年的预期。