■文/张潇博

　　近几个月来，上海楼市一反以往的规律，在岁末年初拉出一条长长的“小阳线”，经过一段时期的观望、博弈以及等待之后，“排队购房”、“公证摇号”在沪上房地产市场掀起岁末交易的高潮。受其影响，抑制已久的购买力迅速释放，二手房市场也活跃起来。尤其在闵行区等一些去年期房供应体量较大的地区，大量期房的近期转现，给“二手房”市场带来了新的变局。

　　期房转现来势迅猛

　　在闵行地区，去年下半年还在“二手房”市场大量挂牌交易的小户型老公房，正逐步淡出。而一批即将转现的期房近期在市场出现，多少显得来势汹汹。去年4月“期房限转令”，让不少握有此类期房的短期投机者不得不转向中长期投资。随着上海康城等大体量物业的交付使用或即将交付使用，这部分房源逐步浮出水面，开始成为闵行二手房市场的主角。

　　以近期已经部分交房的上海康城二期为例，笔者从沿莘松路的十几家中介门店调查得知，几乎每家都有几十套上海康城二期的房源挂牌，粗略估计下来，去年推出的这批房源中，有几百套已经在中介市场挂牌，接近五成。靠近楼盘所在地的几家中介门店如莘松路上的21世纪不动产加盟店等，甚至已经在显要处打出了“康城专卖”的字样，他们纷纷表示虽然店内也有其他同期转现交易的房源挂牌，但由于上海康城拥有的体量比较大，价格上也容易被接受，因此格外瞩目，并一致认为这些房源可能对闵行地区的二手房市场未来走势产生了极大的变数。

　　挂牌价格“三级跳”

　　据仲臣中介地铁店的倪先生介绍，他们店里挂牌的大都是新近交房的期房，仅康城房源就有不下40套，其中大部分是康城二期的，其中130平方米的三房挂牌价在85万元以上，101平方米的两房更是都在68万元以上，虽然每套房子的挂牌价都要比一手交易时每平方米涨了1000元以上，但前来接触的买家仍然络绎不绝。65——90万的总价是不少自住型购房者能够的承受的房价，但价格似乎还在上涨，这让不少自住者无所适从。倪先生告诉笔者，他的一位客户顾小姐，就曾在月初看中一套挂牌价68万的康城二期房源，希望用于自住，并且答应上家提出的支付办出产证前贷款利息的要求，可上家最终认为价格还会涨，主动选择了撤牌。对此，中介也表示无奈，相比较一些自住型购房者急于在节前购房的焦急心态，一些投资者更是将房源待价而沽，通过挂牌估价的也不在少数。一位不愿透露姓名的投资者甚至表示，由于自己是全额付款，没有贷款压力，因此并不急于出手，并表示期房时候的挂牌价，等到了大产证办出再加一次，取得小产证还要加价，准备在短期内完成挂牌价格“三级跳”。

　　当问及是否有限转的期房在中介挂牌时，仲臣倪先生坦言，的确有个别期房在挂牌转让，因为一般中介挂牌的准入门槛较低，往往一个电话也可以完成委托，中介店也不可能一一查证。即使是期房，在操作上，如果买卖双方达成一定意向，决定交易的，中介会要求买卖双方确定价格并进行公证，在产证办出后进行转让。虽然中介一再表示这种操作方式是可行的，但笔者咨询了法律界人士，明确表示这种交易方式不受法律保护，存在很大风险性，容易产生纠纷。

　　高投资比例不利自住

　　针对小区内投资型购房比重过大的现象，笔者走访了一些闵行区刚刚办理入住许可的小区，很多自主型的业主也对此叫苦不迭，业主张先生表示，他们小区大量房源被挂牌，势必造成交房后房屋空置，入住人气难以保证，降低小区整体生活质量。此外，频繁的转卖对小区的安全性及建立正常邻里间联系也将有一定影响。

　　从“康城”房源近期在闵行区二手房市场上的表现来看，政府出台的期房限转政策，出发点是抑制短期投资性炒房现象，取得了一定的成效。但实际操作中，一些中长线投资者在此过程中不断拉升房价，甚至短期内完成挂牌价格“三级跳”，无疑加重了不少有自住要求的购房者负担。对此，有关专家建议，虽然二手房价是由供求关系决定，由市场决定的，但建议相关部门出台一些地区甚至个别楼盘的“指导价格”，让买卖双方在二手房交易时，形成合理的规范的交易价格，保持必要的理性。