当前位置：豪宅首页 > 地产动态 > 深度报道

“两会”专题：会场内外话百姓住房和上海楼市

http://www.dl.haozhai.com　　文章来自: 房地产时报　　 2005-01-26 09:19:48

在上周开幕的上海市十二届人大三次会议和市政协十届三次会议上，房价、楼市结构、政策法规、转变观念、物业管理、市政交通等成为与会人大代表和政协委员关注的热点问题。在提交的议案、提案以及分组讨论的发言中，代表和委员们针对上述问题积极参政议政、献计献策。 　　除了代表委员的议案、提案之外，广大市民也纷纷通过网络信箱等各种渠道，提出各项建设性的意见和建议，充分表达了自己的意愿。 　房价问题 上涨幅度要小些 　　市房屋土地资源管理局副局长林应清代表在“网议人代会”直播室预测：按照现在的趋势，房价今后一段时间会有一些上涨，但到底多少现在不能预测出来。从政府角度讲上涨幅度要小些，努力达到一位数以内。林代表认为，房价的涨高，一个是需要的拉动，一个是需求的增动。总的来说，土地问题是一个瓶颈，会带动一些房价的上涨。 　　林代表说，2004 年上海均价大约在六千多元，全市房价有所下降，但不同地段反应不同。中心地段下降少，外环、内环就会下降多。对上海房价是否应该与国际接轨问题，林代表认为就单一的房价，应该说上海比香港、日本、美国低，所以不能简单地说我们能与国际接轨。 　　房地产市场不是孤立的，是经济发展的一个反映。这几年发展非常快，老百姓购房欲望越来越强，增加了市场的需求；境外人士到上海来创业越来越多，就要在上海居住；城市基础设施发展很快，每年因城市设施建设发生大量动迁，一般都在6万到8万户。这三块对房地产市场确实有帮助。 　　但也应看到，在发展过程中，收入增长比房价增长要慢，给一部分中低收入的家庭购买带来了一些影响。中低价位的商品房从供应量来看还不够。政府要看到这个结构性问题，加大配套商品房建设，来适应这部分居民的需要。 　控制高额利润 　　针对各种“政府花钱栽树，房产商收乘凉费”的现象，市政协委员、豪都房产总经理屠海鸣提议阻止发展商单方面成为房屋高额利润的获益者，对房产商的高额利润要有控制！ 　 　　以前房产商还没拿到预售证就卖房，现在不少房产商拿到了预售证却不愿卖房，宁愿捂在手里，等周边市政建设项目上马了可以抬高房价。屠海鸣委员认为，房产商享受了市政建设带来的利益，理应对这些利益进行“购买”。他建议，对于因交通配套、大型绿化等因素而使住宅楼盘价格急剧上升的，应向房产商收取“特殊交通配套费”和“特殊绿化景观费”，楼盘离轨道交通和大型绿地越近，这笔“特殊费”就越高。收取的费用可用来改善市郊住宅集聚地附近的交通和绿化设施等。 　　屠海鸣委员指出，地段不同房价不同是正常的，但个别区域房价的涨幅太高太快了，而相关的房产商并没有为此付出相应的成本。上海的房产市场总体来说是健康的，但也存在某些不合理状况。比如现在房子的售价完全由房产商说了算，没有约束。他认为，商品房是特殊商品，不应完全让市场自行调节，而需要政府加强调控。他建议政府根据地块级差和土地招投标价格、容积率、周围配套等情况，制定多个区域的住宅指导价格；如果房价超过了指导价格，房产商应上缴特别高价税，房价越高，税收比例越高，以此对房价进行控制。 　重点是普通市民消费 　　市房屋土地资源管理局副局长林应清代表提出，目前上海楼市高端市场有需求有供应，低端市场有标准有保障，关键是中间段市场疲软。而中间段的重点就是广大普通收入市民消费。在任何一座城市里，楼市稳定与否的衡量标准是当地普通百姓的居住状况。中间段的问题解决不好，市场称不上健康稳定。因此，政府在调控政策上凸现、在扶持政策上聚焦中间段，找准了焦点。 　　市人大代表、普陀区长风新村街道长风二村第二居委会党总支书记陆梅珍指出，房价背后其实“写着”普通消费者的需求。普陀区不少上世纪80年代造的老工房如今在二手房市场上交易，1平方米要卖1万元。究其原因，普通消费者高端住宅买不起，低端的保障纳不进，中间可选择余地太小，老工房面积紧凑总价相对小，尚能承受，于是大家都盯着，没多久就炒高了价格。 　楼市结构 以居住功能为主 　　市人大代表、中国船舶工业第九设计研究院的黄鸣提出，健康的楼市应该是以居住功能为主。如今不少科研院所、大中企业里，青年骨干到了婚龄，一些人发现仍然买不起房子，而整个楼市里又缺少一定针对性的租赁市场，留住人才的工作往往“卡”在住房消费环节上。她说，不仅是青年人，在上海，很多普通收入家庭都面临同样的问题：买吧，买不起；租吧，总觉得别扭，也没合适的房源。 　建“租赁式公寓” 　　上海有不少白领遇到这样一个问题：工作体面，工资不低，应对日常开销绰绰有余，但到了适婚年龄却遭遇房价上涨，买房成了最尴尬的事。这个问题在上海日益显现，今后两年可能更加突出。为此，黄鸣代表建议发展面向中等收入家庭的租赁房。 　　黄鸣代表对此作了一番调查：这部分人群大多有着良好的教育背景，是社会发展的中坚力量，对住房品质有一定要求，但步步紧逼的购房压力让他们频生跳槽动机，不断寻找更高待遇的岗位。她认为，这种追求短期利益的做法对他们自身的职业发展、对企业、社会的健康推进都是不利的。 　　在对国外住房情况进行了解后，黄鸣代表提出一个概念：“租赁式公寓”。她说，租赁式公寓在国外十分普遍。在很多发达城市中，租赁房占了40％———50％的市场。具体做法就是，让这些年轻人先与房产商签订几年租赁合同，等到他们有个资金累积的过程，合同到期后拥有优先购房的权利。但她指出，由于开发商追求短期成本，因此这还需要政府给予必要的扶持。 　再扩大配套房建设 　　市人大代表、上海绿地集团董事长张玉良希望今年政府再扩大配套房建设，配套房供应操作应该更加透明，程序更加规范，形成长效机制。近两年来，政府在楼市决策上保持了清醒的头脑，2002 年6月就启动了重大工程配套商品房建设。正因为两年多来滚动建设的效应，才使得配套商品房的供应面逐步放大。许多国有大型房地产企业都愿意参与到有利于稳定楼市、有利于市民消费的薄利微利生意中来。 　　上海房地（集团）公司董事长徐林宝代表认为，对那些中低收入的市民来说，加大配套商品房的建设力度甚至扩大其受益范围，也许是更有效和快速改善住房条件的办法。配套商品房的出现对于优化商品房供应结构，补充中低价住宅的市场份额、解决中低收入家庭的住房问题都起了极大的作用。 　　林应清代表表示，目前已经有近700万平方米的中低价配套商品房供应给重大工程动迁居民。2005 年配套商品房在2004 年的基础上有很大力度提高，将会达到900万平方米。到时投放给动迁家庭的比例会提高，同时2005 年开始探索非动迁家庭购房问题。逐步覆盖部分低收入家庭，采用“租售并举”方式供应，从而真正在“市民消费”中起到关键作用。而这样的工作，在前两年配套房建设尚未形成规模效应的起步阶段，是不可能想象的。 　政策法规 政府“扶一把” 　　在实施分阶段消费的过程中，政府必须要“扶一把”。林应清代表透露，今年市房地局正在酝酿新的租赁办法，年内将拿出近1000 套“租屋”在部分重大工程动迁基地试点，以优惠于市场价的租金，租给那些动迁基地内购房困难的家庭，让他们先租再买。 　开发平价商品房市场 　　市政协委员、豪都房产总经理屠海鸣委员认为在政策导向上要逼一逼开发商，造一些平价房。他提议，2005 年房产开发政策应明确“三个为主”，即市民为主、大众需求为主、居住置业为主。围绕这一导向，对一窝蜂开发中高价房的开发商应采取具体的经济调节措施：如根据地块级差和土地招投标价格制定住宅指导价，超过指导价卖房的，收取特别高价税，房价越高税收越高；如果因交通配套、大型绿化而使楼盘价格猛涨的，向开发商收取特殊景观费、特殊交通配套费，得益越多的开发商收越多，所收费用专款专用于平价房建设；区别对待中高价房和平价低价房的各种政策收费和税率，使开发高价房的利润降下来，逼着开发商造平价房。 　　目前上海楼市有两个市场，商品房市场和重大工程配套商品房市场。屠海鸣建议，再开发一个半市场化运作的平价商品房市场，单价在6000 元左右、地理位置在中外环之间，鼓励现在买不起房的市民去购买，设置“5年内不能转让”的门槛，让那些真正需要置业的市民能买到价格合适、地理位置适中的产权房。 　把旧改转为旧房改建翻新 　　上海市的旧区改造从50年代“利用空地建房”，60、70年代的“见缝插针建房”，逐渐发展到“旧区成片改造，按规划实施”的新阶段。90年代以来，是上海城市建设与旧区改造力度最大、发展最快、成效最显著的时期。大规模的旧区改造，使上海城市面貌焕然一新，市民的居住条件得到了很大的改善。 　　但是，近年来随着房价的大幅上涨，一些收入不高的居民已无力购买新房。同时，旧区动拆迁的成本也越来越高，难度越来越大。这就产生了旧区改造难操作和一部分市民居住条件难改善的矛盾。 　　针对这一矛盾，市政协委员庄子群建议另辟蹊径，把旧区改造转移成旧房改建翻新。他说，旧房改建所需的材料和人工费用并不很贵，而且旧房翻新，可以减少大范围的动拆迁，可以增加对老房子的维护和改建。因此，庄子群认为，只要是原有基础较好的老房子、老公房，尽量保持其坚固性和观赏性，在内部结构上，充分考虑其实用性，如采用合用改独用（卫生设备、厨房）、加层扩建，增添设施（如电梯）等措施，扩大面积，改善环境。这样做的好处是，以较少的投资，在较短的时间内，增加居住面积，改善居住条件；而且，还有一个有利条件是，可以保留一批历史遗留下来的和有一定代表性的上海建筑，并减轻了拆迁带来的各种矛盾。 　　最后，关于旧房改建如何操作，庄子群也提出了很好的建议。他说，旧房改建的资金来源可采取多元筹资、有偿改善的方式。他认为，要推进这项工作，首先要有政府的支持，做好规划和协调；二是要告知承建企业，操办这类工程不能以纯商业为目的，既要考虑利润又要以城市建设大局为重；三是要引导居民转变完全依靠政府的观念，要理解和配合做好这件互利的好事，个人必须承担一部分改造费用。 　修改廉租房办法 　　民进上海市委在《关于修改＜上海市城镇廉租住房试行办法＞的建议》的提案中建议，将廉租房的形式从提供房贴为主转变为提供廉租住房为主。在特困人群的住房问题解决的时候，将廉租住房推向低收入群体，使不同收入群体都有一个符合上海城市文明发展要求的“家”。 　　民进市委指出，从长远看廉租住房制度是一项长久的公共福利政策，属于国有资产，造福于广大低收入人群。廉租住房的入住标准从“城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭”逐步转变为需要改善住房困难的人群。主要是上海居民，月收入属于低收入，符合政策，比如刚走上工作岗位在本市有户口但没有住所的青年人等，应都可承租人均7平方米的廉租住房。民进市委还建议争取在5至10年时间里将廉租住房逐步扩大到所有低收入人群。 　　范关荣委员提出，廉租住房的设施可以从一种模式转变为多种形式。一般廉租住房的设施以简易、煤卫通用的小型住房为基本标准，实行年登记制度，即使仍然需要居住的，也要通过登记重新安排，避免不具备入住廉租住房条件的人侵占有限的公共福利资源。但为吸引更多人特别是动迁居民、老年居民选择廉租住房，廉租住房可有不同的设施标准，通过租金加以调整。他强调，廉租住房廉的是租金，管理不能低廉。即使是廉租住房，提供通常的管理和服务，才能吸引人。 　会场内 开发利用立法 　　市人大代表朱荣林在议案中提出，上海土地资源日益珍贵，合理开发利用地下空间具有重大的意义。朱荣林代表分析现状后认为，地下空间开发将在未来更大规模地展开，但我国没有类似《土地法》或《地下空间资源管理法》将地下空间纳入法律调控范围，地下空间作为一种资产，无法实行转让、抵押或租赁等。这严重影响着上海市地下空间开发利用的进程。 　　为了突破上海当前面临的土地资源紧缺发展瓶颈，朱荣林代表认为应在继续坚持土地节约利用的原则下，延长产业链，更大规模地展开地下空间的开发利用进程，并进行与之相关的配套立法，积极为未来的城市发展留下余地。 　　朱荣林代表提出，上海市地下空间开发利用立法应主要由综合立法和专项立法组成。在综合立法方面，包括了地下空间开发利用的基本原则和主管部门确认；地下空间资源使用权的取得方式；地下空间规划；环境保护和环境评价法律法规；投融资机制；激励机制等八项内容。 　转变观念 分阶段逐步消费 　　来自长江经济联合发展集团股份有限公司的邱华云委员提议，要解决家家有房可住，不妨变“财产拥有”的居住观为“消费使用权益”的观念，变一次性投入购屋为分阶段逐步消费。邱华云委员说，“中国传统文化中的土地情结让很多现代人都梦想有一套属于自己的房产”，因此现在大家谈论的房子实际上是一个“财产拥有”的问题。手里有30万元动迁款，动迁户想买套颇像样的房子很困难，但如果政府能提供外环以内、交通便利的租赁房，这笔钱足够支付30年租金了。同样，三口之家想换房改善、小白领想结婚安家，也可用此办法。 　　市房地产行业协会会长陈士杰委员表示，市场上通过房产中介渠道流通的租赁房的租金相对较高，如果政府能提供平价租赁房，甚至为特殊困难群体提供廉租房，就可以解决一大批现在买不起也租不起房的市民的实际困难。对租赁房源从何而来这个问题，邱委员和陈委员一致建议，政府牵头，用土地批租、配套收费等一系列措施来进行市场调控，鼓励开发商少开发高价房多开发平价租赁房。 　提倡“租售并举” 　　林应清代表指出，既然是消费，就应该提倡“租售并举”。虽然“租售并举”一直是政府倡导的，但长期以来“售”的措施多，“租”的措施少。 　　不少代表委员提出，不少收入水平不高、居住条件不好而急需改善的家庭，可以转变观念，暂时先通过租房来解决居住困难。特别是那些在动迁过程中拿到补偿款却买不到合适商品房的家庭，更可以考虑先租房一段时间，等经济条件允许了再买。 　要走出认识误区 　　面对如今房价渐涨的现实，不少代表委员都认为，上海市民住房观念也要有所转变。上海中星（集团）有限公司党委书记、副董事长刘道桐代表表示，要走出“每人都要买一套产权房”的误区。 　　刘道桐说：“每个市民都有一个适合的居住场所”这个观点没有错，但这并不意味着每个人都要买套房。他说，改善住房的目的是提高生活质量，而生活质量有许多方面，吃、穿、住、行、玩都是。人们完全没有必要“倾其一生积蓄买一套房”，仅仅为改善住房，而把其他方面的生活质量都降低了，甚至背上一生的沉重包袱。 　　买房、租房都是解决住房的途径。刘道桐代表指出，现在土地资源越来越紧张，除了建造动迁用房外，政府应该另辟蹊径，比如采取租赁等办法，解决那些不属于廉租房、配套商品房针对的对象，但也买不起高价位商品房的中等收入者的住房。他同时表示，政府要给老百姓提供一套租房的机制，采取一些优惠措施，比如地价稍微降一点，配套设施贴一点等等，切实解决动迁房源不足、老百姓买不起房的问题。 　物业管理 设立仲裁委员会 　　安居乐业是老百姓的普遍愿望，而由物业管理引发的社会矛盾呈上升趋势，迫切需要得到及时有效的化解。丁美真代表对此建议设立物业管理仲裁委员会。 　　具体做法是：由市、区、街道的房地部门，分别建立各级物业管理仲裁委员会，依法履行对《上海市居住物业管理办法》的实施进行检查、监督；依法接受业主、物业管理的投诉；依法履行对“物业管理单位”的管理考核，对违章操作，有法不依、执法不力的“物管单位”提出批评、警告，严重的给予罚款；依法倡导“业主委员会”履行自治管理的权利；对既不执行仲裁，又未提起上诉的，可申请法院强制执法；建立制度化、程序化、规范化的运作机制。设定处理投诉的工作日期限。 　使社区资源能够共享 　　民进上海市委在《为了推进上海社区资源共享的研究与建议》的提案中指出，各级政府应建立社区设施资源向社区居民开放的补贴机制，并采用“社区服务委托管理模式”，通过法定程序，委托一些非政府机构，对社区公共资源进行管理和运营，提供社区公共服务。民进上海市委提案的执笔人、市教科院民办教育研究所所长胡卫在调研中发现，随着社区建设发展，地方政府和教育、科技、文化、体育、卫生等各部门都积极参与社区建设，纷纷将活动领域向基层延伸，各系统向街道、里弄、居民小区投资建设的各种信息化或文化体育设施很多。但是，由于管理体制不顺畅，这些用于基层社区的投入明显缺乏统一协调，重复建设、分布不均的情况比较突出，造成了资源浪费。 　　市人大代表李国弟也表示，许多单位一提资源开放就皱眉头：让居民进入，怎么管理？安全谁来负责？场馆养护怎么办？他说，要使社区资源能够共享，必须解决开放管理、开放物耗和开放安全三个问题。 　市政交通 实行“一票否决制” 　　市政协委员陈士杰认为，像商业办公楼这样的建筑对周边道路交通的影响将是灾难性的，因此建立交通影响评估制度至关重要———也就是说，在交通敏感区域建造摩天大楼等建筑前，必须评估其对交通的影响，并参照环境影响的评估方法，实行“一票否决制”。 　不能一味追求豪华 　　市人大代表，闵行区环保局副局长周庆江认为，考虑到目前人员素质的差距，现在上海城市建设还不到一味追求豪华的时候，“实用”应该是最先考虑的因素，传统的塑料、木头，只要在造型上翻出花样，一样可以达到美化城市的效果，同时使用功能又没有改变。这也是美国、加拿大等发达国家的经验。“在加拿大，他们街头的红绿灯就是用简单的铁丝绕好吊上去的，材料一般，但是处理得也很有美感。” 　会场外 百姓点击 建议设立“房屋租赁贷款” 　　每年总有很多非本地生源应届毕业大学生“落户”上海，工作初期他们的生活成本相当高，房屋租赁市场的“租三押一”行规让他们在最初的一两年里捉襟见肘。大学生人才都如此，更别说更多外地参加上海建设的务工者。建议对那些领证不满3年和新入上海户口不满3年的人提供“房屋租赁贷款”，贷款最高期限也可以是3年，这样可以尽量降低银行坏账率。 　加快商品房配套建设 　　近年的旧区改造和世博会征地动迁了一批市民，为了妥善安排他们，政府尽心尽力，方方面面都做得很到位。但从市区动迁到郊区并不仅仅意味着住宅的变迁，还有上班交通、子女就学、公园医疗生活环境的变化，而远在郊区的配套商品房集中住宅区犹如孤岛，交通上很难享用到轨道交通的便利，并且加大了交通成本，这对多数家庭来说都是一个负担。希望政府能够开通通往市区的公交线路，便利动迁户的工作生活。另外像学校、周边环境整治、医院等这些与人民群众切身相关的东西也需要同步建设。 　优先改善旧区老年住房问题 　　黄浦区有个旧里，居住着一百多户80岁以上的老人。不少住户至今已居住几十年了，人在楼上居住，却没有卫生设备。厨房间在楼下，用水烧饭跑上跑下，十分不便。子女住房不宽敞，无法接纳老人长期居住。这种情况其他区也有不少。建议政府学习香港的做法，在安排各区建房时，应合理分布和规划专门适合老年人居住的小户型的公寓式住房。要求开发商在各区建商品房时，设计一批配套商品房专供老年人购买。政府在价格政策上给予一定优惠。如果将来住房置换给不符合政府规定的人居住，再按市价收取差价。 　警惕擅自改变房屋结构出租 　　警惕有人钻政策空子:一套房改十套房出租:造成严重安全隐患！普陀区白玉路669弄水岸豪庭小区有人把一套房改十套房出租:他买了20套房子改成近200套房出租，每房卫煤齐全，约30平方米分成上下两层，造成严重安全隐患。周围有仿效的趋势，造成安全隐患、影响稳定、偷税等问题，建议对物管条例和租房条例进行适当修改和补充，以适应新情况。 　区分投资需求和自住需求 　　上海房子总量是平衡的，但是目前的情况是有的房子没有人住，有的人没有房子住，显然不合理。建议把自住需求和投资需求分开，扩大租赁供应。建议政府出台以下政策：1．买入的新房一段时期不能卖出；2．在批租一批土地，规定建好房子售出后，不能在5年内卖出；3．对第三套房子收税；4．为鼓励出租，规定一对夫妻最多有两套房子，第三套房子要收高税，但如果出租的话，可以免税。

【 打印 】　【 关闭 】

• 免责声明：
• 本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
  如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shhaozhai@hotmail.com
  豪宅之窗网站热线服务电话： 021-52133773