“居住郊区化”，在上海趋势日益明显。据上海市房地产交易中心的数据，2004年前10个月，全市预售登记面积2569万平方米，其中每平方米6000元以下的中低价房占到近60％，它们大多数集中在市郊结合部和市郊。据预计，到2010年本市郊区常住人口将达到900万人。

然而，郊区房地产发展并非一帆风顺。来自奉贤方面的消息，2003年之前，奉贤的大量房源一经推出，短时间内就被消化，整个市场供不应求；去年下半年，开发商们却发现新楼盘卖不动了，有的楼盘甚至每天只卖出一两套。有关人士分析，奉贤房产缺少吸引区外客户的优势，特别是交通配套始终有很大问题：与市中心的联系主要依靠A4高速公路和奉莘公路，前者目前还要收费，后者则经常堵车。

除了交通难题，郊区房地产还在商业网点、教育设施、物业管理、治安等方面遭遇瓶颈。许多已经入住和即将入住郊区的市民纷纷提出建议和意见。在刚结束的两会期间，市郊房地产发展也成了不少政协委员的关注焦点。市民入住郊区房，还需跨越几道槛？本版近日对市政协委员、上海豪都房地产开发经营有限公司董事长屠海鸣进行了专访。

郊区将成理想居住地

记者：过去有种说法，“宁要市区一张床，不要郊区一套房”。但现在，选择城郊住宅，正被越来越多的市民纳入考虑之中。首先，郊区环境优美、空气清新；此外，随着城郊交通状况的改善、通讯技术的发展和居民观念的转变，近郊未来必将成为城市居民的理想居住地。有关专家指出，郊区化将是我国住宅发展的重要趋势。那么，上海的现状如何？

屠海鸣：可以这么说，上海郊区作为城市化进程中的延伸部分，正逐步成为整个城市密不可分的新城区。目前，世博用地的动迁工作已经开始、中环线正在紧张建设、旧区改造地块正在紧锣密鼓动拆迁……特别是《上海城市总体规划》关于上海的发展规模提出了郊区城镇规划人数达560万的目标，当前本市房地产业的建设、开发热点正由市中心向外环线以外辐射。

不仅数以万计的市民选择到市郊重新置业，同时郊区也涌现出一批批更多更优的新住宅，可以满足市民希冀改善居住条件、提高住宅质量，从而提高生活水准的需求。据市房屋土地资源管理局最近统计数字显示，2004年的商品住房供应量为2780万平方米，其中内环线以内为750万平方米，内外环线之间为1220万平方米，外环线以外为810万平方米。同时，房地部门预测，2004年~2010年本市商品住房供应量为16800万平方米，其中内环线以内约5400万平方米占24％；内外环线之间约7400万平方米占44％；外环线以外约4000万平方米占32％。

交通成为最大瓶颈

记者：一位在某大城市一家杂志社工作的李小姐，半年前买了一处城郊住房，但对于这处房子，她越来越没有当初的那份欣喜，每平方米3000多元的价格算是很便宜的，但至今那里只通了一条公交线路，小区周围的其他配套也迟迟不见跟上，她说：“我现在就像捧着一根鸡肋，食之无味，弃之可惜。”许多市民反映，购买郊区房成本虽较低，但入住后的综合生活成本却要大幅增加，其实并不经济。

屠海鸣：上海郊区同样存在这种情况。对于居住市郊结合部和市郊的市民，最感头痛的问题，当首推日益拥挤、堵塞的交通状况。据调查，随着诸多住宅小区在市郊兴起，与之相配套的道路交通却没有同步“扩容”，不少道路在上下班期间，完全处于瘫痪状态。例如，本市莘松路附近有20多个楼盘，出行全靠100米长的莘松路隧道，高峰时候，为通过这个“瓶颈”，“蜗行”的机动车绵延数公里排成长蛇。

此外，市郊道路状况差，还包括一些主干道上夜间没有路灯照明；交通信号缺失；一些交叉路口既没指示机动车行驶的信号灯，更无过街行人的信号灯；道路管理落后，交通事故频发，安全隐患多。同时，在目前轨道交通难以全面发展的情况下，市郊公交存在线路少、末班车收车早、专线车票价高，市郊普遍无通宵运行的夜宵车等状况，给市民夜间出行带来很大困难。由于出租车数量少，致使非法运营的黑车到处乱跑，机动车违规乱放的现象尤为严重。

交通不畅的环境，给市民到市郊置业带来了很大的隐患和后顾之忧。为此建议政府在实事工程项目的安排上首先考虑设计市郊居民的出行。科学合理地规划市郊的公共交通，增设部分夜宵线路，票价公道，使上班族能在市郊安居乐业。在规划住宅小区建设时，应该将交通道路的建设同步进行。在产业发展规划的调整安排时，将整个市郊的置业、交通、就业等统一协调考虑，以便更多在市郊置业的市民能就近上班。在道路的硬件设施上，政府要加大必要资金投入，增设交通信号及交通指示标志牌，逐步实施市郊道路的亮化工程，建设与整个大都市交通环境氛围和谐同步发展的市郊交通环境。

子女就学有后顾之忧

记者：不少已入住市郊的市民突然发现，他们忘了考虑子女就学的环节。一位王女士告诉记者，他们全家搬到莘庄某高档别墅区已经一年了，但儿子念书只能在市中心，为此她只好仍把原来的市区“老屋”作为“据点”。子女就学难问题，也导致了不少市民对“郊区房”望而却步？

屠海鸣：确实如此。上海的教育资源十分充裕，但市郊却相对缺乏。当前，市民对教育的重视程度越来越高，他们普遍希望子女能够在名牌学校接受优质师资的高品质教育。

希望有关部门能充分利用市、区名牌中、小学的优质资源，投资在市郊的中心聚居区建立名牌学校的分校，让名牌学校的资源得到充分利用，让市郊中、小学校的质量在名牌学校的提携下得到显著提高，让在市郊安居的市民子女也能接受优质教育，以解除他们的后顾之忧，同时也使上海的教育资源得到合理整合。

物业管理亟待加强

记者：刚过去的一年，市郊不少地方纷纷推出整治措施，促进物业管理健康发展，争取与上海都市化物业接轨。据您了解，市郊物业管理实际情况如何？

屠海鸣：市郊物业管理水准与中心城区相比，还存在一定的差距。由于物业管理收费的低廉，从业人员业务能力欠佳，业委会工作制度流于形式，物业与业主之间交流沟通不够，造成业主对物业意见较多，物业管理费普遍收不齐。有的住宅小区的物业管理费的收缴率甚至不到20％，造成恶性循环。

房地管理部门要协调、引导专业协会对市郊物业管理企业的业务指导，或定期不定期地开展行业检查，或聘请专业人士进行业务授课，通过多种形式培训、指导物业的从业人员，提高其业务管理以及企业管理的水平，同时引导广大市民遵守物业管理条例和规定，使市郊的物业管理与住宅建设共同发展。

希望遗憾越来越少

记者：除了交通状况、教育设施、物业管理，市郊房地产要实现健康稳定发展，还需要在哪些方面进一步提升？

屠海鸣：还有商业网点、治安等方面，希望这些方面的遗憾越来越少。由于历史原因，市郊的商业网点存在布局不合理、网点少而价格高、设施简陋等情况，许多上班族“千里迢迢”回到住宅后，附近根本无店可逛、无物可购。商业网点布局不能适应发展需求。建议有关部门应当运用市场经济的机制，在市郊的居民小区集聚地增设超市、便利店、小型商场等商业网点，在相应的中心区域建设相当规模的商场、商厦，招商引资，以充足的产品、公道的价格、规范的服务方便市郊居民就地购物。

治安薄弱也使市民感到担忧。郊区地域广大，情况复杂，治安力量相对薄弱。市郊住宅小区的居民普遍感到，与中心城区相比缺乏安全感。他们希望公安部门采取切实有效的措施，加强市郊警力，及时出警，打击犯罪，各公安警署或派出所要确保一方平安，消除治安死角。同时各住宅小区要加强保安力量，提升保安的专业素质，彻底改变市郊治安落后的现状。