近日，上海申房新生代房地产咨询有限公司从区位、数量、价格、住宅类型等几个方面对上海市外围区域的住宅市场进行了分析比较。 

　　上海目前共有十八个行政区域（不包括崇明岛），如果以外环线作为外围市场的分界线，外围住宅市场包括浦东（约一半区域）、宝山（大部分区域）、嘉定、青浦、松江、闵行（大部分区域）、奉贤、南汇、金山等九个区域。 

　　首先，按照距中心城区的距离，外围住宅市场可分成三个圈层：第一圈层是宝山、嘉定、闵行、浦东，最靠近中心城区；第二圈层是青浦、松江、奉贤、南汇；第三圈层是金山，距离中心城区最远。区位的不同，决定了一个区域发展的先天条件。距离中心城区越近的区域，其发展的优越性越是明显。 

　　其次，从量上进行比较，浦东、闵行、宝山三个区的住宅供应基本保持着前三位的位置，其中浦东和闵行两个区的住宅供应量之和每年都占外围区域的50%以上，松江、南汇、奉贤、青浦在2002年之前的供应量之和从未超过全部外围区域的15%，金山区的住宅供应量最低，低于3%。可见，供应量基本是与区位成正比的，在区位上越是有利，其发展起步越早、供应量越大。第一圈层几乎决定了外围区域的整体的供应量，第二圈层中松江的表现极具个性化，在2003年，松江已经取代宝山位居第三的位置，供应量接近外围区域的14%，其它区域水涨船高，跟随全市供应放量而放量，但总体地位没有发生明显变化；第三圈层相对发展较慢，2000年至2003年金山累积的住宅供应量不超过80万平方米。 

　　价格上，位于第一圈层的浦东和闵行位居九个区第一、第二的位置（2003年青浦区列第二位），位于第二圈层的青浦、南汇基本上在第三、第四的位置，位于第三圈层的金山目前为止排在末位。宝山、嘉定虽然属于第一圈层，其价格排位却与区位不相一致，基本上位居第五和第七。青浦、南汇虽然地属第二圈层，商品住宅供应的动作一直不大，但比较其他区域价格水平却不低。可见，区位对价格有影响，但不是决定性的，商品住宅起步早、供应量大也并不意味着价格一定高、产品一定成熟。 

　　从住宅类型上进行比较，位于第一圈层的浦东、闵行、宝山、嘉定呈现普通公寓与别墅等低密度住宅相混合的特点；位于第二圈层的松江、青浦、南汇则是上海别墅市场的重要组成部分，近几年基本以发展低密度住宅产品为主；第三圈层的金山也基本以低密度住宅为主要产品类型。区位决定了一个区域住宅产品的主要类型，但同时也可看出，虽然都是以低密度住宅为主，第二、第三圈层各区的发展状态却不尽相同，松江、青浦、南汇的别墅发展相对成熟，在上海整体市场中占有相当重要的地位，而奉贤、金山却相对缺乏号召力，市场地位有待提升。 

　　以上分析可以看出，外围市场的区位条件是其发展的关键因素，区位条件的好坏直接影响到其起步的早与晚以及在市场中的份额，但同时，区位并不是决定性因素，各区的规划目标、实施力度以及对开发商的号召力，决定着一个区域住宅产品发展的档次和速度。在外围市场的九个区域中，浦东、闵行起步早、发展快，未来发展中仍将作为外围市场的领头羊；宝山区虽然具有较佳的区位条件、起步也不晚，但起点不高、产品档次偏低，后市发展中须进一步改进产品提升档次；嘉定虽然具有较佳的区位条件，但无论是量、价在市场中都没有突出表现，后市发展估计会有所改善，市场影响力渐渐扩大；松江、青浦、南汇虽然起步不是最早、量不是最大，但住宅发展起点高、速度快，对上海的高端住宅市场具有重要的影响力，后市发展势头也比较强劲，量、价上都将有进一步的发展；金山和奉贤起步晚、发展相对缓慢，后市的发展在短期内将保持平稳。