住宅商用投资回报下降形势严峻致低价抛盘-豪宅之窗

住宅商用投资回报下降形势严峻致低价抛盘

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转线投资型：转线投资商铺获利

    个案：今年6月份刘先生投入40万元买了一间位于北京南路的商铺，小铺虽然只有8平方米，但功能齐全、经营范围无约束，加上其旺盛的人气。使刘先生很快就找到了合适的租客，最后以4000元/月的租金签下一份3年租约。

    刘先生非常看好旺区小商铺的长线投资前景，客源广、租值高，而且商铺投资比住宅投资的风险会稍低，因此也打消了原来投资住宅的念头转线投资商铺。人群心理：

    经济实力雄厚或可灵活调用资金的投资者会选择转投商铺市场。对于投资商铺的人来说成本投入基本维持不变，加上位置好的商铺租赁回报率大约在10%~13％，前景广阔。

    专业意见：

    商铺投资者要遵循热门商铺四大特征去寻找投资标的：地处热门路段、面积小、经营范围广、租值提升潜力大。

    坐地起价型：为保本加价10万元

    个案：方先生本想在6月1日前把其名下的一套东风东路某名牌小区、居住不足两年的单位出售兑现，由于客户的问题令他不能6月1日前成功出售物业。在6月1日后，方先生及时调整售价由原来的60万元上升至70万元，借此维持经营成本。

    人群心理：

    有部分未赶上尾班车的投资者，他们必然会想办法解决保本问题，一般分以下几类：

    1、持预售契约的投资者：

    目前，他们只能把手头的物业出租，等待出房产证后，他们才选择出租、出售的方式处理该单位。

    投资建议：投资者应抱一种长线投资的心态，待取得房产证后，再作投资决定。

    2、持房产证不足两年的投资者：

    该类型的投资者可选择出售或出租物业，如他们选择出售时，他们的“如意算盘”打得很精细，他们均抱有一种亏本的生意不做的心态。

    该类投资者都明白，如果现时出售物业时，房管局将全额征收他们的税费，如果他们要维持成本，只好将该类型的税费转嫁给客户。他们会通过升价来实现保本的可能，而且投资者都是一个聪明的人，对新政策的出台作出仔细的分析，他们知道如果预售契约的物业不能上市出售，整个二手市场的可售楼盘数量必然有所减少，而广州楼市是一个自住型的市场，新政策出台对于投资者有一定的打击力度，但该部分的人数量只是占少数，自住型的客户是二手市场的主流客户，而且这部分人的数量只会增多不会减少，楼价必然有所上升，这个时候把成本转嫁给客户也是人之常情。

    投资建议：投资者应抱着见好就收的心态，过分地转嫁成本给客人，令到客人可承受力出现问题后，将会导致物业的收益风险出现问题。

    3、持房产证已超过两年的投资者：

    他们会视市场的房屋价格走势而定楼价，同时他们会考虑买家的求购欲，如看楼的客人多，有几间不同的中介公司与他们议价，他们的降价空间不大，反之他们将会持着一种保本心态出售物业。

    投资建议：投资者应按市场价出售物业，如果过分提价，使楼价超出市场价，可接受的客人面窄，影响业主兑现速度，针对一些楼龄过长的楼盘，投资者应更需要适时兑现。

    急不可待入市型：反其道而行抢先机

    个案：古先生是一个专业的楼市投资者，前两天他刚与满堂红地产成交了一套嘉和苑的物业用于长线投资，他认为此时入市是一个良机，因为楼市进入冷静期，楼价也可能会微降，因此他要把握良机入市。

    人群心理：

    该投资者所购买的楼盘位于老城区内，由于老城区可流通的盘源数量少，这几年的楼价一直保持着稳中带升的状态，特别是一些居住环境好的小区，其跌价的几率很小，投资者选择在这个时候入市，自然有他们自己的道理。最近出台的政策对于老城区的楼盘影响面较少，业主须交的税费少，因此业主加价欲不强，特别是一些楼龄长的楼盘加价的可能性不大。

    专业意见：

    对于一些盘源量较缺，求购的客户量多的楼盘或区域，投资者应当适时入市，把握机会。

    “商转民”型：住宅禁商，降价抛售或出租揽客

    个案：天河北某楼盘单位的业主赵先生，“住宅禁商”对他来说受影响不少。5月1日起实施的《广州市房屋租赁管理规定》第11条规定，承租人应当按照房屋规划用途使用房屋，不得擅自改变建筑物使用性质。按照新规定，“只有房产证上标明是写字楼、商铺或商住用途才能新办或续办工商营业执照。”该套单位的业主过去一直将房子出租给中小型公司作办公室赚取丰厚利润的，现在一旦不能出租用于办公用途，那么其租赁前景极不看好，预计租价会大幅下滑，所以他在考虑将其降价抛售。

    受该政策影响，原来在住宅单位里办公的租户将在数月内搬出，必然大大减少业主的客源。一些出租率高的住宅甚至有超过半数住宅单位的租户将在数月内搬出。所以该政策将使到“住宅改商”型的物业投资回报率大幅下降。

    人群心理：

    从目前市场态势来看，“住宅改商”的业主面对“住宅禁商”的反应有两种：一种是降价抛售；一种是静观其变。

    第一种反应是因为面对“住宅禁商”后投资回报下降的情况，再加上该大厦自住环境并不理想，业主不愿自住，所以业主选择低价抛盘。第二种反应是业主不愿低价抛盘而选择了降价出租，因为一般“住宅改商”的楼宇地理位置都比较理想，只要价钱合理，周边公司上班的白领都将会成为潜在的租客。所以业主按兵不动持观望态度，期望着新的转机出现。

    专业意见：

    无论如何，作为守法公民，遵守政府制定的新规章是必要的。无论是何种选择，原来投资住宅商用的业主都必须面对回报下降的严峻局面。

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