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物业税出台面临三座大山 短期内难全面铺开

http://www.dl.haozhai.com　　文章来自: 中国经营报　　 2006-03-14 10:08:39

虽然物业税的推出代表了税制改革的方向和趋势，财政部和国家税务总局的官员也在不同场合多次谈到在“十一五”期间要尽快推出物业税，但是，物业税的推行涉及部门和阶层比较广、利益关系比较复杂，协调比较困难。再者，物业税的推行对信用体系和征管技术要求也比较高，需要一个非常强大的后台来支持。因此笔者认为，短期内很难全面铺开。 　　首先，土地的产权制度问题如何解决仍就是一个绕不过去的坎儿。尽管我们目前设计的物业税是一个窄口径的概念，即不包括土地出让金。但是，我们应该看到，土地的产权制度问题仍就是一个绕不过去的坎儿。因为，单纯就房屋本身而言，它会随着时代的久远而逐年折旧，真正升值的是房屋下的土地。对土地没有产权而只有70年使用权的房主却要为将来不属于自己的财产而每年缴税，而且税负还是随着土地价格的上升而不断加重，自己对土地的使用权却是随着批租到期的临近贬值。 　　其次，我们再从技术的角度来看看物业税的征收难题。作为计税依据的房产市场价值评估有三个不确定的因素。一是如何准确合理地评估不断变化的土地和房屋价值，以确定物业税应纳税额。对评估机构的信用水平、评估的准确性和权威性要求很高。但从目前国内信用缺失的中介市场来看，能满足此需求的单一的专业评估机构很少，官方也没有建立起有权威的、令人信服的物业价值评估体系。二是不同类型房产的价值如何处理的问题。我国目前的住宅建设形式很多，如商品房、 经济适用房、房改房、集资建房、合作建房等，由于土地使用形式的多样化，导致房地产价值总量存在巨大差异，这处理起来似乎还很棘手。三是对不同用途的房产如何适用税率的问题，比如自住房、出租房、商业房等的区别，我们知道，对于不同用途的房产在适用税率上应该差别对待，但是如何甄别它们的真实用途就那么不容易了。 　　第三，如何消除由房价波动所引起税负的不确定性给老百姓带来恐慌。因为房屋所在地段升值，就必须缴纳更多的物业税，如果有些业主没有稳定的收入，就可能缴不起税，甚至住不起房子。所以，对于普通百姓而言，如果他们在购房和居住时无法确定未来要支付的税负是多少，就会非常不安，这种事先无法预见的风险会带来很多不稳定的因素。 　　一项好的改革措施不仅要能带来长远的经济效益和社会效益，还要尽可能地减少由此带来的震荡和阵痛。这就要求改革措施的出台不仅要具备一定的社会经济基础，还要统筹考虑利益集团、技术层面等各方面因素。物业税的推出虽然是大势所趋，但目前还不具备市场基础以及制度环境，会导致“买楼不易、养楼更难”的局面。

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