地段算得上杨浦顶级

从新华医院到和平公园这段控江路商业街，向来就被誉为杨浦区的高尚地段，创业者公寓的正式名称“和平花苑二期”充分点出了该楼盘的地理位置优势：位于和平公园旁，通过大连路过江隧道可直达陆家嘴金融贸易区的东方路、张杨路，经大连西路可达虹口区的四平路、曲阳路商业中心，而经控江路则可穿过杨浦区腹地，到达五角场、复兴岛等。“离北外滩近，离公园近，离未来的轨道交通站点近，惟独配套娱乐购物设施还待完善。”这是该地区某房产中介专业人士给出的评价。



而记者本人给出的评价是：该地段向来缺少外商、海外归侨的关注。当年，同一地块上的和平花苑一期“外转内销”后销售依然困难，如今，房地产市场形势大好，房价大涨，大多楼盘销售不愁，但投资者毕竟是在接近每平方米１５０００元的高价买入，目前该盘的房价确实明显高出周边楼盘。

要买楼需先注册公司

令人奇怪的是，创业者公寓楼盘现场并没有设售楼处，销售窗口却开设在远离楼盘现场的国泰路，这更有点让人不知所以然。

记者赶赴远在国泰路上的售楼处，表明购房意向后，售楼人员干脆利落地告诉记者几条信息：

其一，目前７号楼（１号楼至３号楼为当年的和平花苑一期外销房，４号楼是会所，和平花苑二期创业者公寓为５号楼至８号楼）已经订完，要买的话要等别人退出，要的话单价为每平方米１４５００元，下一期房源要在３月份左右才能推出；其二，要买楼需要先委托行销代理商上海同策房产咨询有限公司在开发商上海复旦科技园投资有限公司的科技园区内注册一家公司，前期注册资本金为１０万元，注册周期为一个半月，注册公司性质可以是咨询公司。

买房先要注册公司？这倒是新鲜。售楼人员告诉记者，按照规定，购买创业者公寓的购房者必须符合三类身份：一是对复旦科技园有杰出贡献的人；二是已在复旦创业园注册的５００家企业法人之一；三是委托销售代理商在复旦科技园注册成立一家咨询公司，即上述的１０万元人民币注册资本，这１０万元注册资本金至少冻结一个半月，并且与房屋首付款无关。

据现场售楼人员透露，该地块原属中海发展（上海）有限公司，经区政府协调后转让给复旦科技园投资有限公司，转让的条件便是吸引投资创业者进入杨浦区，因此才有这一要买房先注册公司的奇怪规定。

在调查中记者发现，并不是所有购买此盘的人都是有心经营公司的人，有些人根本无生意可做，注册一个公司干什么呢？日后的税金、财务报表等如何解决？从销售人员口中了解到，购房人花１０万元资本金在复旦科技园注册的公司只是购房的敲门砖，等双方买卖合同履行以后，业主不必一定要维持公司的存在，可以马上进行公司注销。

购房后包租三年

看记者兴致盎然的样子，售楼人员突然向记者发问：“您是自住呢还是投资？”记者一下被问得尴尬，只好说：“两种可能性都有嘛，这和买房本身有什么直接关系吗？”

售楼人员于是解释，购房者缴付定金２万元、企业注册金１０万元后，还要立即与销售代理商签订为期３年的委托租赁合同，包租租金年回报为房屋总价的４．７５％。“也就是买了房子自己不能住，要３年后购房者才能取得居住权喽？”记者流露出为难的表情。

“所以说要问你是投资还是自己住嘛，如果急于自住就不太适合了。”售楼人员说道。

“那么三年内能不能买卖呢？”记者又问。

销售人员回答可以自由转让，只不过在３年内的产权转让是一种带租约的转让。

售楼人员向记者介绍说，包租的方法可以减轻投资者的还贷压力。比方说，投资创业者公寓７号楼一套１０９平方米的经济型二房二厅一卫，单价１５０００元，总价为１６３．５万元，７０％贷款，假如约定还款期是３０年，按揭月还本金和利息共计６３６０元，而按销售商承诺年回报率４．７５％计算，年租金回报为７７６６２．５元，换算成月租金为６４７２元，月租金超过还贷额，因此投资者在三年内没有还贷压力。售楼人员继续介绍说，如果从投资角度看，将总价３０％的首付款放在银行，当作５年以上定期存款而不进行投资的话，则５年以上银行定期存款利率为２．７９％，扣除２０％利息税，缴税后的年实际收益为２．２３２％，与４．７５％的包租回报相比有２．４６８％的差距，而另７０％的５年期以上年贷款利息为５．３１％，利息差为０．５６％，包租租金回报率基本上可以与贷款按揭利息抵消，这样看来存款３年还不如买房３年。

至于日后交付使用后的房屋租借给谁使用，尽管该盘的销售人员都表示有定向的租用者，但是关于以何种方式出租，同是同策公司的销售人员，给记者的答复居然截然不同：有一位售楼先生告诉记者，大楼整体包租后将统一装修聘请高档物业公司，以提供酒店式管理服务来定向招租，出租对象为科技园内５００家注册公司的金领或白领。而之所以能提供每月６０００多元的租金回报，就因为是以这些人为租赁对象的，他们的公司都给高级管理层一定数额的房贴，因此只要居住条件好，服务到位，租金是不成问题的。而另一销售人员则对记者说，其实这些房子包租后都是用于办公的，若以目前上海的办公房租金水平来衡量，租住的人一定会觉得价格不高，而同时出租的人却觉得回报不低，这是一种两全其美的做法。

据记者在上海网上房地产销售备案资料中查询以及从售楼人员处核实，一个月前７号楼开盘均价为每平方米１２６００元，而目前售楼处已称无房可售。然而，另一方面，却又有售楼人员声称要买的话有一部分退房的房源，单价为每平方米１４５００元，推销这部分“退房房源”的销售人员还向记者分析：到２月底、３月初，５号楼和６号楼推出的价格要涨过每平方米１５０００元，这已是板上钉钉的事情，“现在买１４５００元／平方米还是合算的”。据了解，目前的购房客户绝大多数是来自浙江的投资者。