尽管现在没有数据可以说明中国房地产衍生品市场的规模，但根据荷兰银行(香港)的亚太区衍生产品市场负责人麦克威廉姆估计，目前中国衍生品市场一年可获得的收入为5亿美元，而且这一市场潜力仍在增长。巨大的市场空白，为房地产业在衍生品市场的积极作为提供了广阔的空间。随着中国准备在2007年开放银行业市场，中国正在成为全球房地产衍生品市场的焦点。不管是市场需求的主动还是被动，中国房地产衍生品终于走到了前台。

2006：房地产衍生品破局

据英国《金融时报》2005年1月14日报道，英国首笔掉期交易于1月13日完成。

这项产品是德意志银行和欧洲抵押银行花了两年时间才开发出来的。在这笔数额达4000万英镑(合7600万美元)、为期三年期的掉期合约中，德意志银行希望将其房地产投资减少4000万英镑，而欧洲抵押银行希望增加其投资。今后三年中，如果英国房地产市场的回报超过伦敦银行间同业拆借利率，德意志银行将支付两者之间的差价，如果回报低于该拆借利率，欧洲抵押银行则支付差价。

对于英国完成的全球首笔房地产掉期交易，一些房地产专家认为，英国成为世界上首个房地产衍生品市场价值达数十亿英镑的国家。

民间的需求

对于目前全球房地市场最活跃的中国，却处于没有形成房地产衍生品市场的尴尬境地。全橙地产增值服务(中国)有限公司首席合伙人朱凌波分析说，欧美等国家的金融市场经过百年的开放，已形很一个很成熟的市场，其房地产衍生品市场已形成了包括基金、债券、资产证券化、信托和一些更细分化多元化的产品。而国内房地产衍生品从现状上来说，主要是房地产的二级市场、证券类、债券类的衍生品及上市公司等脱离资产主体的产品。其他的房地产衍生品或没形成市场，或者不能进入主渠道。

“不成熟的市场就不可能衍生出成熟的衍生品。”西南证券房地产研究员段海瑞对记者指出，房地产衍生品市场在中国还只是一个发展的方向，总体上属于初级市场。在中国，大量的开发商都是开发以后直接销售，完成资金回笼，而不是成熟市场的那种以经营性收入作为目标的主流模式。

对于国内房地产衍生品市场，最有潜力的地方在民间。民间资本有两种需求，一种是保值，一种是增值。在国内，由于房地产衍生品的匮乏，民间集资、借贷大量存在。有调查显示，在中国的民间资金市场整个总量接近了8000万人民币，跟当年的股市私募资金差不多。这说明有资金的地方，就想增值。“民间的衍生品市场一直在漫延，比如出现的产权式回购，实际上也是一种变相的衍生品，不但一线城市北京、上海，甚至在三四线城市也大量存在。”朱凌波说。对于民间能否形成市场，主要看国家金融监管的法令及开放的政策尺度，如果法律跟不上，市场的需求会发生变化。如产权式回购，其交易方式是回报承诺和定期回购，没有国家金融法律的保护，存在巨大的法律风险和经营风险。

“以前中国的金融体系是完全封闭的，加入WTO后，中国金融进行了改革和试点，现在在一线的城市如北京、上海已经开始了对外资银行的开放，在中国开展业务的外资银行已达到了19家。这表时金融法律的面在拓宽。”朱凌波说。

朱凌波认为，在中国，从法律、金融监管体系方面看，房地产衍生品市场的形成与否取决于政府。政府决定着推出的房地产衍生品是不是合法，如果政府不给法律及政策的保护，推出的衍生品品种既使是在民间很流行，一旦出现问题，得不到法律的保护，对开发商、投资者、金融机构都会造成很大的损失。因此，对于国内民间的衍生品市场，第一要有民间的市场，要有民间的信誉，符合政策才能进入主渠道。

掉期交易的试验

在国际金融市场一体化潮流的背景下，掉期交易作为一种灵活、有效的避险和资产负债综合管理的衍生工具，越来越受到国际金融界的重视，用途日益广泛，交易量急速增加。

1981年，IBM公司和世界银行进行了一笔瑞士法郎和德园马克与美元之间的货币掉期交易。当时，世界银行在欧洲美元市场上能够以较为有利的条件筹集到美元资金，但是实际需要的却是瑞士法郎和德国马克。此时持有瑞士法郎和德国马克资金的IBM公司，正好希望将这两种货币形式的资金换成美元资金，以回避利率风险。在所罗门兄弟公司的中介下，世界银行将以低息筹集到的美元资金提供给IBM公司，IBM公司将自己持有的瑞士法郎和德国马克资金提供给世界银行。通过这种掉期交易，世界银行以比自己筹集资金更为有利的条件筹集到了所需的瑞士法郎和德国马克资金，IBM公司则回避了汇率风险，低成本筹集到美元资金。这是迄今为止正式公布的世界上第一笔货币掉期交易。通过这项掉期交易，世界银行和IBM公司在没有改变与原来的债权人之间的法律关系的情况下，以低成本筹集到了自身所需的资金。

1982年德意志银行进行了一项利率掉期交易。德意志银行对某企业提供了一项长期浮动利率的贷款。当时，德意志银行为了进行长期贷款需要筹集长期资金，同时判断利率将会上升，以固定利率的形式筹集长期资金可能更为有利。德意志银行用发行长期固定利率债券的方式筹集到了长期资金，通过进行利率掉期交易把固定利率变换成了浮动利率，再支付企业长期浮动利率贷款。这笔交易被认为是第一笔正式的利率掉期交易。

近年来，这种交易形式己逐步扩展到商品、股票等汇率、利率以外的领域。由于掉期合约内容复杂，多采取由交易双方一对一进行直接交易的形式，缺少活跃的二级市场和交易的公开性，具有较大的信用风险和市场风险。因此，从事掉期交易者多为实力雄厚、风险控制能力强的国际性金融机构，掉期交易市场基本上是银行同业市场。国际清算银行(BIS)和掉期交易商的国际性自律组织国际掉期交易商协会(ISDA)，近年来先后制定了一系列指引和准则来规范掉期交易，其风险管理越来越受到交易者和监管者的重视。

在国内，也曾进行过衍生品交易试验，但结果不理想。早在90年代初期，中国期货经纪公司纷纷参与代理境外期货交易，由于亏损巨大，1994年国务院发文取缔了所有期货公司代理境外期货交易的资格，不过国内期货业却从中培养了一批从事衍生品交易的人才。

衍生品的游戏规则

对于国外的衍生品市场，从起初的缓慢发展到目前的飞速前进，衍生品市场变得日趋成熟和壮大，国际房地产衍生品已经愈加成为房地产贸易中普通的一部分了。

在国内，这种趋势也在进一步地体现。目前国内虽然市场发展很成熟的债券没有用到房地产行业，但信托在不断地完善，基金也在快速发展，刚刚出来的信息披露这个政策；基金是非常成功的模式。而资产证券化也快出台了。上市虽然中间关了一段时间，现在也已开放了。在这种趋势下，出现了越来越多的银行贷款。“现在外资银行已开始经营人民币业务，2006年可以做贷款业务，随着竞争的加剧，2006年是一个转折点。到时，金融机构和开发商会推出一些成熟的房地产衍生品。”朱凌波说。

发展中国的金融衍生品市场，一起上是不可能的，必须有重点地发展。

中国社会科学院金融所所长李扬在接受记者采访时说，衍生品是相对于原生品而言，所以首先要特别关注原生品市场——基础证券市场的发展。如果不注重基础的发展，只是片面强调发展衍生品市场就会产生畸形的恶果。其次，应大力发展利率衍生品和汇率衍生品。从世界范畴的统计来看，在全部的衍生品交易中，利率型衍生品交易几乎达90%。没有利率衍生品，就无法实行利率市场化，而只有利率市场化的前提，才能有利率型衍生品市场的大发展，二者相辅相成。发展汇率衍生品与利率型衍生品是同样的道理，如果汇率变动，就必须有汇率型衍生品配合避险。

要想使中国衍生品形成市场，需要怎样的游戏规则呢？朱凌波认为，国外已经很成熟的金融市场和金融游戏规则，国内的金融体系在开放的环境下与国际接轨，中国的投资者、金融机构如果要借鉴国外的游戏规则，必须先了解老百姓的市场需求及投资需求。比如香港老百姓买房第一考虑的不是居住的问题，而是买的房子能不能增值。新楼开盘时往往跟二级市场的价格结合。而内地，1998年以前都是分房，没有把房子当成一个投资品种，而1998年以后，情况发生了变化，买房都是为了满足住的需求，房子能不能增值、贬值、产权等都没有考虑。

“按照现在金融监管政策，首先推出的房地产衍生品市场，一定在国外运作很多年，有很成熟的案例，有很成熟的游戏规则。”朱凌波说，“只有国内金融的完善及国外金融的冲击，房地产衍生品市场才有一个好的环境。”

专访：房地产衍生品的机会

《地产新闻》：房地产衍生品对地产商会产生什么样的影响？

朱凌波：在房地产市场上，一笔交易通常需要数月时间才能完成，其销售费用可能高达7%或8%。而通过使用掉期交易，公司和基金摆脱了烦杂的各种费用，节省了成本。在执行掉期合约过程中，只要商品价格的差额由一方支付到另一方，无需任何实际商品的交割和各种复杂的实物交易，就能增加或减少它们的实际房地产产权。

《地产新闻》：房地产衍生品很多，目前国内地产商迫切需要开拓的衍生品的重点在哪？

朱凌波：国内与房地产有联系的金融产品，包括市场证券化和信托，大多数房地产企业介入不了。国内房地产迫切需要开拓的是能够让中小开发商能够介入的房地产衍生品，解决资金的流通和周转问题。

《地产新闻》：房地产衍生品可以认为是房地产新的商机，应该如何有效地去开拓？

朱凌波：对于房地产衍生品，目前国内开发商独立开拓面是非常小的。唯一能够开拓的就是民间资金，包括合资、民间借贷、民间合作等模式。

《地产新闻》：对于房地产衍生品这样特别的市场，房地产公司如何制定其发展计划？

朱凌波：国内房地产公司应该对已开发的金融衍生品市场，如证券、资产证券化、信托等和将要开发的品种的政策及工具熟悉了解，要有前瞻性。第二，房地产公司要做好专业人才的储备；第三，对于将来有可能转化为金融监管者或者官方认可的民间渠道，要有很深入的研究，要学会在金融法律监控擦边的地带找出一个平衡。比如，于凌罡的个人合作建房计划，北京已经有开发商已经开始运用这种融资的品种。

《地产新闻》：要想使国内衍生品市场良好的发展，中国监管机构该如何做？

朱凌波：国内衍生品市场的发展速度不仅需要有良好的法制框架和清晰的法律条文，而且市场参与者还需要获取有关衍生品工具和风险管理收益的信息。

显然，中国监管机构要做的不仅是订立法规条文开放市场，还需要在衍生产品交易市场开放后，进一步学习如何监管好市场，并且进一步公开相关信息，在增强市场透明度的同时，切实规范市场交易行为。

资讯 房地产衍生品

房地产衍生产品是一种金融合约，源于可绑定债务或证券、货币、商品、其他资产资产的价值。该种金融产品可以用于套期保值或可对未来价格造成的波动进行投机。合理运用金融衍生产品可以有效地避免或减小由于汇率、利率以及产品价格等波动所造成的损失。

在银监会2004年2月颁布的《金融机构衍生产品交易业务管理暂行办法》(以下简称《办法》)中，将衍生产品定义为一种金融合约。其价值取决于一种或多种基础资产或指数,合约的基本种类包括远期、期货、掉期(互换)和期权。衍生产品还包括具有远期、期货、掉期(互换)和期权中一种或多种特征的结构化金融工具。

掉期交易

交易双方约定在未来某一时期相互交换某种资产的交易形式。更为准确他说，掉期交易是当事人之间约定在未来某一期间内相互交换他们认为具有等价经济价值的现金流的交易。较为常见的是货币掉期交易和利率掉期交易。掉期交易与期货、期权交易一样，是近年来发展迅猛的金融衍生产品之一，成为国际金融机构规避汇率风险和利率风险的重要工具。