编者：“温州投资者服务中心”成立至今已近两个月。期间，中心在信息咨询、投资顾问等方面为温州投资者提供了多方面服务，受到了投资者的首肯。随着越来越多的温州投资者成为我们的会员，本报编辑部接到的相关投诉也有所增加，为了更好、更全面地为“温州投资者服务中心”的会员提供服务，我们对这些投诉予以了充分的关注，并希望通过深入了解事实真相、咨询专业人士等方式，解决其中存在的矛盾。

　　投诉人：

　　销售存在三大问题

　　“阳台和露台到底有什么本质区别？对房屋使用面积有疑义该怎么办？”温州投资者江先生近日给记者发了一份传真件，讲述了他在购买中通大厦一套房产过程中遇到的种种疑惑，并认为中通大厦在销售过程中存在三大问题：烂尾工程、虚报面积及态度恶劣。

　　江先生在传真件中讲述道：“我于２００４年１２月１８日在温州的房展会上，看中了上海中通大厦，销售人员承诺该房屋是商住楼，现房，马上可以办产权。去年１２月１９日，我从温州到上海现场看房，发现是烂尾楼，与广告上宣传的大相径庭。这时中通公司人员承诺说，广告上的内容最迟在２００５年６月底前都将改建好……（我）付了定金。去年１２月３１日，我专程到上海，向中通公司购买了２６０４室，建筑面积５２．５６平方米，售价９４８０元／平方米。在签订合同时，我发现合同中中通公司提供的２６０４室的房型图纸与实际房型不符，图纸上有一个７至８平方米的阳台，而现房根本没有阳台，只有露台，于是当场提出露台是不应该计算面积销售的。中通公司的人也承认了这一点，为此，我们在合同的补充条款中特地增加了一条‘本合同室号为２６０４的露台供产权人无偿使用’。”

　　“２００５年元旦，我在销售人员的陪同下，又去现场仔细察看房子，并丈量了室内面积，结果发现使用面积只有２６平方米左右，按照合同中的建筑面积来算，得房率还不到５０％。同时我还发现，我们的露台上有一个８５ＣＭ×８５ＣＭ的排气井一直通到２７楼的阳台下。另外，我还看了隔壁的２６０５室，该室基本房型与我这间一模一样，但有一个全封闭的阳台，室内使用面积比我这间大很多，而销售面积居然和我这间一样。我当时就向销售人员提出：我这套房子的使用面积比隔壁小很多，为什么销售面积却是一样的？而那个排气井所占的面积，难道也要我们以每平方米９４８０元的价格买下来吗？销售人员无话可说，只说这要跟领导谈。”

　　“元旦的现场察看后，我明确向中通公司提出了合同图纸与实际房型、面积不符的质疑，要求对方予以更正。销售人员也承认图纸与实际不符，但他们认为这些面积是由测绘部门提供的，不能改，并推托说他们的领导放假不会来协商的。回到温州后，我把情况向中通大厦在温州的销售单位——温州依萍房产营销策划有限公司的经理作了反映。经依萍公司联系，中通公司销售经理黄某答应我于２００５年１月２１日至上海中通大厦售楼处协商解决。１月２１日，我与依萍公司的人一起专程前往上海。但当我们坐了一夜的车，到了中通公司时，得到的回答却是经理们都不在，叫我们中午来。到了中午，对方又叫我们下午来。下午，对方再次告诉我们：经理有事，下午不来了。于是我对销售人员讲，这次我是专程来解决问题的，而且已经事先约定，我们会一直等下去。一直到晚上９点左右，黄经理才来与我们面谈。在面谈过程中，黄经理一口咬定，销售面积是测绘部门提供的，你购房人认为图纸与实际不符，就应该再请人测量。因此，面谈也没有任何结果。”

　　除了陈述这些经过以外，江先生也向记者表明了他的观点：首先，根据我国的《房产测量规范ＧＢ／Ｔ１７８９６－２０００》规定，房屋天面（即露台）是不计算面积的；其次，中通公司的图纸是１９９３年画的，而中通大厦已经过改建，因此，出售时应由有关部门来重新测算面积；再次，当购房者发现图纸与实际不符时，购房者可以向开发公司反映协商，协商不了的，应由开发公司向有关部门委托重新测量。江先生还告诉记者，这些观点不是凭空想出来的，而是特地咨询了杨浦区房屋测绘队和上海市房屋测绘中心等部门的专业人士而得出的。

　　中通公司：

　　没有虚报面积之说

　　接到投诉以后，记者想通过中通大厦的售楼热线寻找江先生屡次提到的黄经理，但是接电话的小姐称，他们那里没有姓黄的经理，他们的经理姓庞，而且是位女士。这让记者多少有些纳闷。随后，记者与这位庞经理进行了沟通，她认为，对于江先生反映的三大问题，中通也是有话要说的，并与记者约定了当面采访。

　　与庞经理同来的还有一位李小姐，李小姐和庞经理首先否认了江先生所谓“烂尾楼”的说法，她们解释说：中通大厦的建设从来没有出现过“烂尾”现象，由于原开发商采用的是香港设计，并没有考虑到房型、朝向等对上海人的重要性，因此，房屋造好以后一直卖不掉。中通公司通过拍卖，取得了尚未销售完毕的房源，“我们拍卖下来的时候就已经是现房了，怎么能说是烂尾楼呢？”

　　而关于图纸与实际的差别，李小姐一再强调：“首先，中通公司将这些房子买下来的时候，房子就是这个样子的，上家给我们提供的图纸也是这个样子的，我们并没有去改变什么；其次，我们卖的是现房，不管外地人还是上海本地人，我们都一视同仁，都是先看房再签合同的，因此从程序上来讲，你是看过房才来和我签合同的，你看到的房子是什么样子，到时候交给你的房子就是什么样子，不会多一块砖也不会少一块，你现在反过来说‘不一样’，到底什么不一样了呢？”

　　而庞经理则认为，关于面积问题，中通从来没有对他提出的异议表示过否认，只是解决问题也需要凭据，那就是测绘部门复核或审核的最终结果。中通甚至答应过他，复核下来面积若有差异，完全可以多退少补。庞经理还认为，１月２１日的面谈虽说没有直接解决问题，但也不是完全没有结果，中通的另一位销售经理写下字据，承诺关于如何解决面积问题，中通公司会在１月２３日前给对方一个答复。之后，中通去市里咨询过，并详查了２００３年５月上海市房屋土地资源管理局发的一个文件——《上海市房屋建筑面积测绘成果争议处理暂行办法》，文中明确，申请面积复核或鉴定的可以是“房屋建筑面积预测和实测的委托人”（即开发商），也可以是“尚未申请房地产转移登记的商品房预购人和新建商品房买受人”。庞经理说：“查到这个文件以后，我们就打算和江先生沟通，到底由谁出面去申请复核？如果由我们中通出面，最后的费用由谁承担？可他一直没有给我们正面答复，所以我们现在不是不解决问题，而是不知道该如何解决。”

　　随后，庞经理带记者到中通大厦２６０４室的现场查看了一下。记者发现，图纸上的弧形阳台确实不存在了，代替的是一个比阳台大得多的长方形露台，与厨房、房间之间有门相通。江先生提到的排气井紧贴着２６０４室的外墙，与墙体装修在一起，按照图纸上阳台的位置来看，确实在阳台内部。

　　律师分析

　　面积复测是当务之急

　　上海申建律师事务所的蒋漪屏律师对此纠纷作了一番分析，她认为：中通大厦李小姐所说的“我卖的是现房，你看到什么我交给你什么就可以了”的说法看似符合逻辑，却并不符合法律：房子是什么样子的，买方确实看到并且认可了，但是买方要为多大的面积“买单”，却是看了合同和图纸以后才知道的。就算之前买方对于总价是认可的，但若这个总价中包含了买方不该支付的项目，则买方完全有权利索回或不支付房款。从现场情况来看，目前至少有一点是可以肯定的：江先生出钱购买的５２．５６平方米建筑面积中，包含了图纸上所标明的弧形阳台部分，而这部分阳台面积里，排气井占了８５ＣＭ×８５ＣＭ的面积。

　　蒋律师指出，目前解决问题的当务之急是应该申请面积复测或复核，既然房地局有明文规定，只有测出准确面积后，江先生才会知道自己该不该支付５２．５６平方米的房款，以及当露台与阳台部分重合时，到底算阳台面积还是露台面积。也只有得出正确结果后，江先生才能进一步维护自己的权益。