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市中心一手房供给不足 二手房将成为后续调节

http://www.dl.haozhai.com　　文章来自: 房地产时报　　 2005-02-28 11:30:36

预计，2005 年全市二手房交易量将达到3300 万平方米左右。这是C OLDWELL BANKER 信义房产研究中心最新市场分析，中心区域一手房供给不足，二手房将成为后续调节，三级市场将扮演更重要的角色。市中心鲜有土地推出，未来市中心的高档房产供应将变得非常稀缺，因此中高档房产，尤其是单价3000 美元以上的物业，将主要靠二手房交易完成。2000 年至2003 年，上海的一手房销售市场持续火爆，累计商品房销售面积7600 多万平米。按照信义房屋不动产研究中心数据显示，交房年限在五年以内的次新房转入二手房量至少在1200 万平方米以上，到2004 年，次新房总量就能达到近1650 万平方米。房龄在五年以上的老工房一直是二手房市场的主力军，特别是随着旧城改造的逐步推进，中心区域房龄十年以上的老工房供应量逐步减少更加受到市场的追捧，预计这类房屋在2005 年的上市流通量将达到1500 万平方米左右。综合以上总量，预计2005 年，年平均二手房交易量将达到3300 万平方米左右。 　　一手房价格支撑二手房价格上扬。2004 年上海预售房平均价格超过万元的区域全部是市中心传统的高尚地段，分别位于卢湾、黄浦、静安、长宁和徐汇的中心地段。信义不动产研究中心预测，中心区域2005 年将继续保持增长的势头，主要原因是：第一，供应减少，从单价万元以上的五个区来看，全年五区总成交面积不过450万平米，占全市成交总量13％不到。伴随着市中心土地供应持续不足，这一特征将更加明显。第二，地价这一刚性成本将支持房价不可能下降。第三，与上海市中心环境有关的主题规划实施，如苏州河整治、浦江改造和北外滩开发结合的打造东方水都规划、以及世博会老城厢改造等题材，有关部门对市中心区域楼盘的容积率、绿化等做了较高的规定，使市中心成为外围地区所不能比拟的，这也进一步决定了市中心楼盘价格涨幅处于领跑状态。 　　宏观调控对楼市规范有一定作用，但民间资金不退出楼市成为价格的另一个支撑点。银行对调息幅度、贷款政策上的修正，在资金上对于投资者的制约并没有影响投资者入市的信心。特别是一些规划起点高、具有一定地段优势的楼盘，依然吸引了一批投资者介入。由于缺乏其他有效的投资渠道，很容易形成大量民间资金在房地产一个市场内滚动循环的情形。这样，房地产价格将持续增长。

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