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政府统计背离民众观感 谁解上海房地产数字谜题

http://www.dl.haozhai.com　　文章来自: 21世纪经济报道　　 2005-03-01 12:54:34

根据上海市统计局新近发布的《2004年上海市国民经济和社会发展统计公报》显示，2004年上海全年商品房销售价格水平比上年上升15.8％，涨幅比上年回落4.7个百分点，而该局先前公布的另一数据为上涨14.6％。究竟什么原因导致民众观感与政府数据的背离呢？ 　　市民都知道上海房价涨了，但究竟涨了多少，却成了一个天大的谜题。早就实施的商品房网上备案，想要的是“全透明”，却在实践中演练成了开发商和有关部门的一场“猫鼠游戏”。 　　2月1日起，上海房地产网再次改版。数字还要继续“玩”下去。 　政府统计背离民众观感 　　同样是涨，2004年的上海楼市还是显示出了与往年不同的特色，几次峰回路转，尽管没能在房价上体现出来，但身处楼市之中的人，还是能够感受其冷暖。 　　由于每年年初都是房地产销售的淡季，也通常是泡沫与不泡沫争论最集中的一段时间，在一片观望的态势之中，2004年初上海楼价曾经一度出现过停滞期，当时对于外地炒家退出上海市场的传言也一时风起。 　　然而，仅仅是一小段的停歇，3月份上海楼市即出现回潮，炒家重回市场，且涉足领域更广，范围更大。但这一次强力反弹并没有完全形成，就遇到国务院出台对房地产业实施宏观调控政策，一时间，无论是开发商还是普通的投资者方向尽失，第一次调控的惨痛经历还历历在目，惊弓之鸟的心理状态使得上海房地产市场的各个层面都人气大减。 　　 　　“8月前后的确出现过一次非常明显的回落，不仅是新开盘的销售速度明显减慢，甚至很多投资者都纷纷出手套现。”上海一国有开发企业的销售部经理回忆当时情景仍有唏嘘，“那应该是上海楼市在2004年的一个十字路口。” 　　然而，站在十字路口的上海房价终究是没有拐弯，经过夏季调整，上海市区内的楼盘突然出现“井喷”，快速拉动市场继续上扬，其速度之快令人瞠目结舌，多个市区楼盘出现哄抢现象，个别甚至出现3个月猛涨6000元的“奇迹”。 　　“一套房子一个星期涨10万是非常正常的事情。”中原静安门店的一位二手房销售人员告诉记者，10月至今的连续几个月，该门店连破记录，唯一担心的只有房源短缺，“生意来不及做”。 　　“如果根据上海网上房地产所公布数据来看，内环线以内平均房价已从去年9月份12000元上升至13000元，内环至中环线已从原来的8000多元上升至9000元，外环至中环已达到7000元。如果仔细观察一下我们自己所住楼盘的价格，大部分地区今年约有20％以上的上涨幅度。”上海市社科院房地产研究中心的一位专家如此判断，而他的看法不仅与大多数上海市民相同，也得到了中房指数的验证。 　　根据中房上海住宅指数最新显示，2004年12月中房住宅指数为1320点，较11月上涨24点，涨幅1.9％，全年累计上涨197点，涨幅为17.5％。与专家的判断基本一致。 　　不过，根据上海市统计局新近发布的《2004年上海市国民经济和社会发展统计公报》显示，2004年上海全年商品房销售价格水平比上年上升15.8％，涨幅比上年回落4.7个百分点，而该统计局先前公布的另一数据为上涨14.6％。 　　那么究竟又是什么样的原因导致了民众观感与政府数据的背离呢？ 　虚幻的网上交易信息？ 　　关于业内普遍感受与政府公布的统计数字存在落差，1月25日上海市政府新闻发布会上，市统计局总经济师、新闻发言人蔡旭初发表了专门解释，其主要提及三点原因：首先是重大项目配套商品房使全市住宅商品房平均售价得到平抑。但这部分商品房全部不公开对外出售，普通老百姓无法直接感受。其次，外环线涨幅相对较小而比重却在上升，使平均销售价格降低，而老百姓大多居住在内环线内以及内外环线之间，感受到的是局部区域高位售价。更不为公众所知晓的一个原因是，有些销售商为了达到一定的目的，签售了假的预售合同，然后再撤销合同。而且，被撤销合同的平均价格大部分高于实际成交合同的平均价格。这在一定程度上抬高了市场价格，也造成了价格的虚高现象。 　　是否可以把不参与市场销售的配套商品房计算入住宅平均售价，已成业内对数据争议的焦点所在。然而，既然已经实施了商品房网上公示，为什么还会出现虚高价格的现象呢？ 　　换言之，如果作为上海市新建商品房网上备案信息发布公共平台的数据有虚高的话，那么它所公布的数据以及起到的监管作用，又是否具有公信力？ 　　“足不出户，沪上楼盘交易信息尽收眼底。”这是“网上房地产备案和登记”的最初构想，但这个构想却在实践中化为幻想。 　　“根据网上信息买房几乎是不可能的，现在也不会有人这样去做。”任何一个职业“炒楼族”，甚至是普通购房者都不会去看着网络找房子，因为“信息根本不对称”。 　　“本来很多人以为网上公示就可以杜绝开发商做销控，但事实上，只要稍费周折，以前能办的事情，现在也一样做。”一位业内人士给记者指点“迷津”：“只要在开盘时故意在网站上公示虚高的‘参考价’，就可以变相拒绝销售，起到和以前销控一样的效果。” 　　“如果不这样，还有其他办法。”当初，商品房网上交易制度规定，每成交一套房子均要在网上进行合同备案登记，以制约开发商囤积惜售。不过这对开发商也不是难题，“只要开发商自签预、销售合同，然后再撤销，就可以阻止消费者买房”。 　因此，网上房源充足，网下通宵排队都买不到的情况比比皆是。由于极为普遍，聚沙成塔，这一现象的严重堆积，的确已经成了可以误导上海楼市走向的地步。 　危机四伏 　　根据房地产网站2月3日公布的合同累计撤销综合排行榜(包含预定撤销)上显示：备案房源大于200套的第一名：世茂滨江花园1项目总套数499套，合同撤销次数1258，合同撤销率252.10％，合同价19676.86，撤销价21020.61；备案房源50－200套的第一名耀江花园项目总套数86，合同撤销次数310，合同撤销率360.47％，合同价9054.23，撤销价6179.68；备案房源小于50套的第一名兴盛公寓合同撤销率更是高达惊人的600％。而这些楼盘中差价最大的是景江公寓，合同价7857.51，撤销价13626.36，相差了将近一倍。 　　针对网上登记中产生的种种问题，2005年2月1日上海“网上房地产”将针对信息发布做一次全新的调整。原来的每日合同均价发布已经被取消，而到交易中心登记时的房产价格取代了网上合同的备案价格，并按新划分的“四环五区域”来分别发布销售面积及相关情况。 　　据有关负责人介绍，此次改版主要针对网站的信息发布体系进行调整，旨在真实理性地反映上海房地产市场的动态走势，方便广大市民和企业了解准确的房地产市场信息。 　　“这样的调整，在一定程度上弱化了原本动辄突破万元的成交均价，但化整体为部分，是不是就能真的反映出市场的真正面貌呢？”一位开发商指出，政府不断细化监管的过程，其实也在不断地增加自己的负担，而政府渗入市场销售后，是不是就能真的起到效果，还是仅仅再挑起一场“猫鼠游戏”？ 　　更关键的问题在于，网上数据一旦真实地反映了问题之后，该如何去解决？根据上述撤消合同排行中的数据已经不难看出，仅就当前上海的市中心房价猛涨之势，的确存在着泡沫。那么这其中的风险又将通过怎样的方式公布？当初早就宣布建立的房地产风险警示系统如何启动？ 　　1月27日，中国人民银行上海分行日前发出警示：应高度重视上海房地产市场风险可能转变为银行信贷风险。

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