供应量预计超过3200万平方米

　　尽管2004年的土地供应量有所减少，但2005年的住宅供应量不会减少反而会略有增加，大量开发商仍可通过前几年的土地存量来缓解供应缺口。据有关调查显示，如果按照2003年1－9号公告各地块的开发进度预算，约有44%的公告土地供应将集中在2005年上市，上市总量达到755.51万平方米之多，为近4年的供应峰值。另一方面，由于受市场未来不确定因素影响，拥有土地的开发商也加大了开发力度，以期在市场还处在高峰期间多赚几把。搜房分析师表示，预计2005年推出预售的商品房数量将比2004年有10%的提高，超过3200万平方米。而需求方面，大量中低价位住宅推出进一步刺激需求与二手房市场冲击相抵，同时更紧缩的房贷政策也将抑制一定的投资需求，总量将与2004年基本持平。

　　总体价格水平涨幅将回落

　　2004年房价再次“非正常”的高涨，政府不得不从多方面加大力度干预市场，由此会相应出台一系列措施来抑制增长势头。随着外环线区域楼盘的大量上市，上海今年的房价总体增幅将会由于大量中低价房的供应而放缓，房价泡沫在一定程度上受到挤压。

　　据一次网上民意调查显示，大多数接受调查者对今年的市场持谨慎乐观态度，普遍认为不是最好的投资时机，认为房价的涨幅肯定会得以控制；而有购房意向的网民则表示不盲目跟风，至于是否今年买房和选择什么区域，会按照自己的实际需要去确定。在经历了楼市多年的争吵和高速发展后，消费者的购房行为更加务实，投资风险意识加强，投机心态减弱。

　　二手住宅交易量升价平

　　据了解，2000－2003年以来，上海的一手房销售市场持续火爆，累计商品房销售面积7600多万平方米。按照投资性购房比例约16%，也就意味着有1200万平方米的次新房进入二手房市场。2004年约成交3000万平方米，以投资购房比例15%计算，2005年进入二手房市场的次新房可能达到450万平方米。加之1996－1999年销售面积3700万平方米，这部分上市流通量也可能达到1500万平方米左右。综合以上总量预计，2005年二手房上市交易量能达到3300万平方米左右。

　　去年上海各区二手房交易强劲，据有关部门统计交易量超过一手住宅约290万平方米，除了中心城区由于新房供应稀缺，导致二手房交易火暴，价格不断上涨外，城市边缘地区以及近郊的二手房市场也呈现出活跃迹象。从时间分布看，二手房走势上半年相对平稳，下半年出现小高潮，成交量、价较上半年增加；从空间分布看，市中心及轨道交通沿线附近二手房成交量较大。热点板块集中在闸北、宝山以及长宁天山路沿线，这是由地铁开通所带来的直接影响；而杨浦中原、五角场，闵行七宝等轨道交通规划沿线区域，同样是去年上海二手房交易的活跃区域。在价格方面，受2004年下半年新房涨幅的影响，预计今年前两季将保持一定的小幅增长，但随着新房以及二手房上市量的增加，房价涨幅将被抑制并保持相对稳定。另外网上二手房交易系统的推出，将进一步推进上海住宅市场的健康发展。

　　房价是否已经接近最高点

　　面对从2000年以来持续高速发展的上海房产市场，伴随房价的“非理性”上涨，围绕房价涨跌引发的诸如“泡沫论”、“拐点论”、“土地拍卖推动房价论”、“热钱论”、“温州炒房团论”等一直没有停息过，而这股争论在2004年可谓“白热化”。近日，有报道称境外投行大摩的经济学家放言，上海楼市很难平稳度过2005年，很有可能步东京、曼谷后尘，看来新一轮的“泡沫口水战”又要开战了。

　　与此同时，房产业内争论逐步蔓延到了普通的老百姓当中，普通百姓对房产市场发展和房价的涨跌的讨论在网络媒体上铺天盖地地出现。房地产市场真正成为了一个全民关注的市场，尤其在股市行情大跌下，地产的投资理念、投机心态迅速在各阶层中弥漫。借用一句笑侃：当社区大娘都在争论房价升跌，讨论房子投资的时候，是否预示着地产投资市场已经到了或接近高点？