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屠海鸣:上海有稳固的支撑 房价在合理范畴内

http://www.dl.haozhai.com　　文章来自: 东方早报　　 2005-03-18 12:00:35

屠海鸣作为政协委员，在两会上，谈得最多的还是怎样促进房产市场的健康发展。屠海鸣认为，虽然到目前为止，政府对于房地产市场所作的工作非常尽心，但是政府需要采取更有效的措施来保证市场的健康稳定有序，这是其社会责任所在。 　要“节制”开发商利润 　　2004年，上海房价的整体上涨幅度在15.4%，但是，部分楼盘的定价超出了上海市民的收入水平，如浦东的某个楼盘，售价从去年的3万元/平方米已经提到了如今的5万到7万元/平方米，这样高的涨幅需要引起注意。 　　上海部分楼盘的房价上涨如此之快，政府却并没有从如今的房地产价格上涨中真正获利，而大部分的利润都被开发商所获得。对于上海来说，市场中存在的一些不合理的现象急需改变。 　　屠海鸣指出，上海市场之所以高价房相继出现，包含了以下不合理因素： 　　首先，很多楼盘以高档自居，对于地方政府而言，则有房价上涨就意味着地方投资环境向好的观念，以至于对于开发高端楼盘没有很好的节制。 　　其次，政府需要建立更为严格控制的房地产价格体系。屠海鸣建议，由于上海曾经对全市土地进行过17级的地段分级，政府可以针对这个分级标准对每个地段的房产出台指导性价格，从一级地段开始逐一递减，对于超出该地区标准房价的楼盘按增值额征收费用。 　　另外，目前的部分税费跟着房子面积走而不是跟着房价走。由于包括配套费、人防费在内的一些费用不同价位的楼盘都采用相同的收费标准，这就促使开发商在成本不提的情况下尽力造高价房。 　　屠海鸣表示，上海的房产需要得到健康发展，应该首先发展和完善市郊接合部和市郊的房地产市场。 　　对于双增双减需要有新的认识，对于市中心来说，出于环境的考虑当然应该坚定不移的实行该政策。但是这个政策在市郊却又要有所变通。在确定容积率的上限时，同样应对房产密度做出最低下限限制，从而控制高端别墅的建设量。对于目前的上海市场来说，更重要的是满足普通市民的需求。 　　旧城改造方面，上海市政府可以借鉴新加坡的经验。旧城改造从城郊结合部开始，全力发展改善市郊的配套包括医疗、学校、交通、治安、商业网点，尤其是交通方面，尽量使市民到达市区的出行时间控制在40分钟内。等到5年~10年后，地区配套等发育成熟，市中心市民自然愿意向外动迁，而第三步才是对于郊区楼盘的建设。 　　建议政府对于因为享受政府资源(轨道交通、绿化等)获利的开发商收取特殊费用，这部分费用用于补贴给郊区发展。除此之外，政府的政策应该每个季度都根据最新情况有所调整，比如以前开发商由于缺乏资金在没有预售证的情况下销售，而如今往往是开发商捂盘等到房价上涨后再卖。 　满足大众居屋需求 　　屠海鸣指出，在解决普通市民住房问题上，上海可以吸收香港这几年来积累的经验。众所周知，香港有一个“居者有其屋”计划，保证中低收入者可以租到政府提供的廉价住房，此外还有开发商拿出的一定比例的公屋，以相当便宜的价格(市场价的一半)出售给收入较低的市民，但当其收入超出一定比例之后，就必须让出享受的公屋，目前香港600多万居民中，享受到廉价租房或公屋的共有220万。 　　而上海近期在力保世博以及轨道交通等重大项目的动迁之外的动拆迁可以暂时缓一缓，应当全力发展郊区的配套建设，为未来的旧区改造创造一个良好的环境。 　　今年将计划推出的1000万平方米配套商品房，这意味着年内上海即将上市的3200万平方米房地产中有30%是为普通居民提供的房源，这将给房价涨幅的缓减带来良好的效果。屠海鸣分析认为，再加上1000万平方米的配套商品房后，未来一年内，上海市的整体房价将会是小幅上扬，市中心楼盘由于供应量的短缺还是会有较大幅度的增长。 　房价依然有稳固支撑 　　为了控制炒房，近期上海又出台一些税收政策。对此，屠海鸣认为，政策应当会取得一定效果。但是炒房并不是上海房地产价格高企的全部原因，除此之外还包括国外基金进入等因素。虽然目前国外基金进入上海的量并不是很大，但是据预测在两三年之内，其资金量将达到20亿至30亿美元，而从改革开放至今进入上海的全部外资只有100亿美元左右，这些基金以种种方式比如与中资公司合作或是参与政府的旧城改造等方式来进入内地市场，事实上，对于各类境外或外地人士来说，上海整体依然散发着强烈的吸引力，只要上海保持目前良好的国际地位，上海的房价依然有非常稳固的支撑，从这个意义来说，上海目前的房价依然在合理范畴内。屠海鸣认为，由于近两年上海的房地产的涨幅超过了平均工资的涨幅，而各类政策对于房价的控制还没获得特别显著的效果，但目前上海市政府还在酝酿平抑房价的政策。 　　对于房价的调控应该是一个整体的工程，方方面面的因素都需要考虑到，营业税收只是其中的一个环节。目前上海的房产市场只有两个体系，有必要加入另一个类似香港公屋性质的房产类型进来，即在一定条件下让开发商在本楼盘中拿出一定比例楼盘比如30%作为低价商品房出让。 　　屠海鸣本身是一名房地产开发商，但是他为自己定下的销售利润永远控制在15%以内。正因为如此，他开发的捷克小镇定价在5900元与周边房价相比成为该地区的房价谷底。屠海鸣表示，开发商需要有更多的公益心，对于本土的房地产开发企业来说，有责任配合政府把本地市场培育好。

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