土地增值税清算通知发布已两月有余，但上海、广州、北京等地都尚未出台细则，一些房地产专业人士表示，土地增值税清算牵涉很多细节问题，这可能是各地细则迟迟未出的主要原因。

　　记者日前联系上海市国税局，相关人士表示目前上海的土地增值税细则还未出台，所以还是按照原来的方式进行预征。一些房地产业内人士认为，细则之所以迟迟未出，可能与增值税清算所牵涉的一系列问题有关。

　　有房地产专家提出，1999年财政部、国家税务局曾发布“关于土地增值税优惠政策延期的通知”，其中提到：“1994年1月1日以前已签定房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税……经研究决定，此项免征期限延长至2000年底。”但按照目前的清算规定，原来享受优惠政策的一些房地产项目还是被纳入这次清算的范围。而因为国家的紧缩调控及1997年爆发的东南亚金融危机，那段时间房地产市场并不景气，一刀切的清算对该时段内立项的项目有失公平。

　　某房产公司投资部主管则表示，土地增值税清算要解决一系列问题，首先是如何追溯的问题，由于一些楼盘的开发公司早已不在，对这些项目的追溯会遇到困难。其次，是重复征税的问题，由于当初在预征销售额的1%作为土地增值税后，所余纯利润中的一部分已经作为企业所得税上缴国家税务部门，一旦进行清算，那么以前缴纳的所得税是否进行退税，及如何退税操作都要出台新的政策。该人士表示，土地增值税的清算会拉紧房地产公司的资金链，使一部分资金本来就捉襟见肘的小公司陷入倒闭的泥淖，目前一些小公司不得不卖地卖项目筹措现金应对即将到来的清算。而大型房地产开发公司，如万科、仁恒、绿城中国等一般都预先提留，所以影响不大。

　　对此，业内人士提出，政府在制订土地增值税清算细则时能否考虑以下几点：一、是否可以对2000年12月31日前竣工的项目及交易的房地产免征土地增值税；二、对非土地增值而产生的房地产增值，如创意价值、品牌效应等，确定适当指标予以扣除；三、按项目不同运行周期适度放宽缴纳时限，如住宅为1-2年，非住宅2-3年，以防止项目烂尾。同时，政府应将土地增值税收益用于承担城市配套建设费用及廉租房和经济适用房建设，保障中低收入家庭的住房需要。

刘韵飞