中国工业地产市场一直处于治与乱的循环“怪圈”之中。

　　今年国家有关部门最新公布的数据显示，根据2003年7月份国家清理整顿开发区的相关政策，到2006年底，在对全国6866多个开发区进行治理整顿之后，经过国家重新颁布审定的开发区如今只有1568个，近8成的开发区并不属于国家规划范围内。而在2003年下发文件之前，也有过几次全国性的整顿活动，当时不合格率也高达7成。“去年强调实行的工业用地‘招拍挂’将会成为有效调控手段。”业内专家表示。

　　换而言之，“工业用地出让价格很低的时代不会存在了”。但在并不十分看重地价高低的外资看来，真正阻碍工业地产市场发展的因素之一，是市场透明度不高。随着市场规模化、成熟化发展，以及整个投资环境的日趋完善，中国工业地产市场蕴涵着巨大的发展空间。

　　□本报记者 唐文祺

　　“这是最好的时代，这是最坏的时代。……”19世纪英国作家狄更斯用来描述社会转型的用词，如今倒成了中国工业地产市场的真实写照。

　　对于工业用地的整治，实际上比人们想象得更早。据2003年国务院研究室宏观经济司出示的一组数据显示，当时全国各地各类开发区有3837个，但经国务院批准的只有232个、省级批准的也不过1019家。也就是说，按照这个数据计算比例，有将近7成的开发区并不属于国家规划范围内。

　　此外，还有一组数字同样触目惊心。据2003年的相关统计，10个省市共计458.1万亩园区实际用地中，未经依法批准的用地达到了314.6万亩，占68.7%。在当年的7月份，国务院下发了关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知。而这次整顿行为，已是自1992年以来的第三次全国性清理措施。

　　低价出让，屡治屡乱

　　最新关于规范工业用地市场的行政律令，便是去年开始强调的“工业用地必须实行招拍挂”。这么多年来，工业用地市场一直是在发展中规范，但总是处于“剪不断、理不清”的状态中。一位业内人士认为，建立开发区有利于打造招商引资的平台，从而为当地政府带来经济增长的动力，在这种“诱惑”之下，往往有许多地方政府盲目跟风，甚至以极低价格出让工业用地来作为引资手段。

　　2006年国务院审计署的审计报告显示，为了招商引资，2003年至2005年6月，87个开发区中有60个开发区，实行低价出让土地7800多万平方米，少收出让金55个亿。“一些地方在国务院禁止低价出让土地的情况下，还采取先根据国家规定签订土地出让合同，再返还土地出让金或者给予财政补贴的方式，来变相低价出让土地。”中国土地勘测规划院副院长周建春告诉记者。

　　在这种背景之下，中国工业用地的闲置浪费相当严重。

　　据国家相关部门对土地市场供应的数据分析，2005年，中国工矿业仓储用地供应量为7.8万多公顷，占土地供应总量的43%，2006年供应量达到9.3万多公顷，比例上升至45%。工业用地占建设用地总量将近一半的比重，从全球范围来看也是少见的。

　　周建春介绍说，2001年全国各地相继出现了以发展开发区为特征的圈地用地，占用大量耕地之后主要用于工业开发，或者借工业开发为名搞房地产。根据国务院在2004年土地市场治理整顿中得到的相关数据，在2004年160个开发程度较好的开发区中，只有1/3的土地用于工业开发。

　　而这一次的暴风雨，来得分外猛烈。

　　从大背景来说，2006年国务院下发的31号文件，便针对耕地保有量提出了地方政府的责任追究制度，而2020年全国18亿亩耕地的“红线”不许突破的严格保护措施，已开始对工业用地市场的“作乱”源头进行了有效控制。工业土地供应比重较高的现状，也将通过适当压缩工业用地供应量的方式进行调节。此外，除了行政执行之外，市场行为也有了明确规定，禁止低价出让工业用地被再次强调，去年年底公布的工业用地最低标准成为“过硬”的衡量数据，而工业用地实行“招拍挂”方式，则为土地出让增加了透明度。

　　在“中国工业地产高层峰会2007”上，中国土地勘测规划院副院长周建春表示，针对房地产市场的宏观调控政策不会松懈，而且将会日趋严厉。与住宅市场不同，工业地产市场由于主要涉及企业层面，因此，其调控性并不那么“显性”。但是，面对中国工业地产市场的现状，“可能下一个‘热点’就要到工业地产了。”

　　用一位业内人士的话来形容，如今的中国工业地产市场已是“深秋”时期。

　　调控加力，外资纷至

　　“应该说，国家出台的一系列政策法令，主旨是需要市场在稳定中发展，并不是限制发展的表现。”美国普洛斯公司投资管理部副总裁赵明琪向记者表示。这家来自于美国的工业类REIT，自2003年进入中国之后，迅速发展成为美国同类基金中在华投资额最大的一家。

　　不得不面对的事实是，对于外资投资者而言，确实与过去不同了，当初为了增加GDP而吸引外资的优惠环境，如今已演变为平等竞争平台。“中国工业地产的投资环境正在发生很大变化，随着工业土地招拍挂、中外资企业所得税率并轨等相关政策的调整，外资在参与竞争过程中的优势正在消失。”一位美国工业地产投资商如此评价。

　　“从中国的实际情况来看，真正会阻碍工业地产市场发展的因素之一，便是市场透明度不高。因此，调控政策的出台，反而对市场的长期发展有好处，会使得游戏规则更为透明化，对于有实力的企业来说，倒是个利好条件。”仲量联行工业地产部上海区董事单维其对前景依然乐观。

　　有意思的是，对于这些极具经验的国际工业地产发展商来说，原本被部分当地政府作为吸引点的低地价，并不能成为决定这些企业是否需要投资的首要因素。

　　“这些低廉土地甚至零地价土地出让的区域，不会成为我们的投资市场。”赵明琪坦率承认。她对此的解释是，工业地产是个需要长期投资的行业，无法形成真正市场需求的区域，即使土地成本再低，也不可能实现企业的良好回报。“港口城市、制造基地等具备较大覆盖力的地区，会成为首选。随着市场发展趋势渐渐转移到其他二、三线城市，投资范围也会随之转移。”

　　“对于外资来说，是否要投资，并不是受土地成本影响的，而是根据当地的经济发展形势、市场需求来决定。”仲量联行单维其表达了类似的观点。

　　在中国的工业地产市场中，根据土地供给方式的不同、针对客户的不同，以及物业管理形态方面的区别，可分为生产制造、物流以及商务园区等三部分。中国目前的经济发展需求，决定了生产制造是重点关注目标。而随着全球制造业对中国市场的日益注重，连接着投资商、供应商、第三方物流、消费者等各个环节的产业供应链逐渐成型，中国市场便成为全球化策略中不可缺乏的必要布局。

　　“随着市场规模化、成熟化发展，再加上产业链规范环境的日趋完善，中国工业地产市场蕴涵的巨大空间，成为外资的关注点。”花旗集团房地产投资部副总裁彭熙说道。

　　在仲量联行最新发布的今年一季度房地产市场报告中，外资对于工业地产“热区”的投资兴趣，正随着当地租金的增长而上升。据悉，第一季度上海地区的物流园区租金，环比增幅达到11%；制造业厂房租金较上季度上涨了5.1%；而商务园区更是受到写字楼市场扩容需求影响，整体租金呈现明显增长。“中国工业地产的投资市场开始形成。”一位美资工业地产企业负责人认为。

　　2005年11月，新加坡淡马锡旗下的丰树集团以1.2亿元价格收购了上海浦东新区一项目。去年年初，已在中国市场潜伏数年的美国工业地产开发商AMB终于决定出手，以1330万美元代价收购了上海一幅17474平方米的工业地产项目及邻近一块待开发用地。在当时的新闻发布会上，AMB亚洲区发展副总裁Oliver Treneman公开表示，该企业在中国未来5年内的工业地产投资将达5亿美元。而今年伊始，日本新熙地集团锁定了位于上海外高桥的一物流地产项目，这也是该企业在中国的首次投资。

　　在此之前，美国普洛斯公司早已在北京、上海、宁波和杭州等18个中国内地城市展开布局，未来还计划投资2.46亿美元，在部分二线城市兴建物流配送中心；公司高层甚至表示，5到10年内会将在华资产提高到占公司全球资产组合10%的目标。

　　普洛斯投资管理部副总裁赵明琪认为，宏观调控政策的实行，会使得中国市场未来的土地价格形成机制越来越透明，这对于投资者来说，“是好消息”。“我们不会因为土地价格比较低才进行投资，推出符合市场需求的产品，才能够提高企业竞争能力，才可以生存得更好。”