答疑释惑

住宅用地为何突破“70年大限”

志灵

编辑同志：

    新物权法规定：住宅用地使用权自动续期、续期不需要支付土地使用费。这让我们老百姓很高兴。但是过去为什么要规定私人在购得房产70年后，要向国家交纳土地转让金才能继续使用呢？还有人说，住宅用地突破“70年大限”这会导致土地“变相私有化”。希望帮助解答。

读者金方

    “有恒产者有恒心，无恒产者无恒心”，在物权法出台之前，“恒心”在法律上缺乏完备的“恒产”的支撑和保护，最为典型和极端的例证就是住宅用地70年使用权的问题。直到现在，还有不少人对“70年大限”之规定耿耿于怀，认为这是典型的“拍脑袋决策”，毫无科学性可言。但这种以现有的认知水平去衡量一个近20年前政策合理性的做法，难免有不切实际之嫌，不仅有失公允，而且也不够客观和理性。

    不妨让我们从土地使用权的演变来谈这个问题。由于我国实行的是严格的土地公有制，在国家和集体之外再无土地所有权人。在“一大二公”、国家包揽一切的计划经济年代，国家和集体不仅是土地的所有权人，更是土地用益物权的权利人，如基地使用权（在法律上称地上权）这样的用益物权，无从也没有必要进入市场交易，因此国家作为土地的“绝对权利人”，不论在理论逻辑上，还是在实践操作中，都不会存在矛盾和问题。

    但随着对市场经济的探索和实践，却对国家土地权利的“全盘所有”进行了操作层面的“解构”，最为明显的表现是土地使用权进入市场流转之中。1987年作为经济改革试点的深圳特区，已经开始尝试国有土地使用权的市场交易。1990年出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》从具体的操作层面确定了70年这一住宅用地的使用权期限。

    从当时的背景看，“市场经济”还处于“摸着石头过河”的阶段，由此导致了在所有权的等级序列中，国家所有权具有高于一切其他所有权的神圣不可侵犯的地位。这一根深蒂固观念的“直接效果”是，对进入市场流转的土地使用权必须设置一个期限，否则无限期的土地使用权，在“无所有权之名”但有其“实”中，会“解构”掉国家对土地所有权的神圣不可侵犯性。