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“回购”到底是个啥？

http://www.dl.haozhai.com　　文章来自: 天府早报　　 2007-05-11 09:07:30

“回购”究竟如何定义？ 　　“回购”它本身是开发商们在商业运营过程中衍生的一种商业用语，从法律上究竟对它如何理解，一直以来，都是颇具争议的。 　　从以上的两个案例中，我们可以看出，“回购”是购房者因为某种原因无法归还银行按揭贷款时，开发商为购房者向银行承担保证担保责任后，由开发商从购房者处将购买的房屋重新买回以实现归还其所欠银行贷款的方式。 　　针对这种状况的出现，也有律师认为：“回购”条款本应它是属于中立。关键是看其约定的回购条件是什么？是以原价回购？还是以市场价进行回购？从某种意义上讲，由于开发商与消费者相比，在对合同的把握上更准确，更具有优势地位。因而，目前出现的很多回购条款客观上是对开发商有利的。因此，建议购房者在签订购房合同时，需要谨慎把握好各项购房条款。 　　它在法律上涉及到6大法律关系，不同的案子有不同的内容，甚至连不同的法官对“回购条款”的理解都是不一样的。 　　“回购”影响当事三方 　　从法律上而言，无法对“回购”进行一个完整的定性。那它的存在，对于当事三方来说又会带来什么样的影响呢？ 　　记者从有关方面获悉，“回购”对于银行来说，有了开发商作为担保，那些很有可能成为不良的贷款本、息，转由开发商来为其“买单”，自然少了很多麻烦事，也降低了本身银行不良债权的总量； 　　对开发商来说，由于购房者未履行合约，未按期向银行还款，之前与其签订的合同被解除了，促成了回购条款的生效。开发商在此时必须承担连带责任，将购房者未还完的款项支付给银行，它有权回购购房者的房产来弥补自己的损失。因而，对于开发商而言，“回购”是对其本身权利的一种保障，因为开发商承担了其担保义务;对业主来说，发生“回购”是很不幸的一件事。但最终会带来的多大的损失，关键是看其回购条款是如何约定的？业主本身是采取什么方式来进行有效解决的？不同的解决方式，最终的结果都会有所不同。 　　三种因素促使“回购”生效 　　通常，根据回购条款的约定：购房者有严重违约情况出现将导致银行要求其提前还款，并通知开发商承担担保责任。开发商在为购房者承担了个人住房借款合同中约定的担保责任后，开发商就有权收回购房者所购房产。 　　因此，有可能导致银行要求提前还款的有以下三种。其一，借款人本人丧失民事行为能力时、被宣告失踪、死亡而无继承人或受遗赠人；其二、借款人的继承人或受遗赠人或财产代管人拒绝为借款人履行偿还贷款本息的义务；其三、借款人连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息（实践中银行多数约定为3期或6期，但也有银行不同，具体违约期数见银行借款合同的约定）等。 　　其中，最有可能导致购房者房产被回购的情况就是第三种，因为很多回购条款主要是针对购房者本人主观不履行还款义务来约定的。所以，对购房者本人而言，办理按揭是庄严的承诺，是自己与银行签订的借款合同，是正式的协议。要理智对待，实际评估自己的经济实力，要是没有足够的还款能力就不要签借款合同，为房产回购埋下隐患。 　　解决“回购”方式不同后果 　　据了解，目前面临“回购”风险的购房者们，往往会采取四种方式进行解决。 　　其一为继续按揭，将“回购”遏制在萌芽状态。重视银行的催款行为，继续坚持交纳按揭。在这里，“银行的催收”则是风险的表明，应该引起所有购房者们相当的重视度。 　　其二为积极处理，将损失降到最低。作为购房者应该对自己的财务状况有一个较好的评估。一旦出现对自己不利的因素时，自己要积极主动进行处理问题，不要抱着侥幸心理，拖到事情无法挽回才想到解决，其实，有很多相应的救急措施可以弥补。如将房屋进行转卖，这样不仅可以收回房款，还有可能享受房产的升值。这样的结果比开发商“回购”要好得多。其三为和平解决，收回部分房款。这一环节，主要是看购房者与开发商之间的协商程度。协商得好，可能会收回首期，挽回部分损失等。 　　其四为背负债务，痛苦不堪。由于个别购房无法接受现实，无视自己本身的错误，始终认为自己是受害者。开始不停的进行诉讼，屡诉屡败，因而不仅不能挽回损失反而背上了更多的债务。 　　以上四种解决方式较为典型，且后果的严惩程度从轻到重、层层递进。作为购房者，你们自己究竟要走哪条路，请三思而后行啊！

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