对人口的分析在市场领域永远是重点，在商业地产的宏观分析中有地缘与人口的关系及人口与经济的关系。在地产项目中则涉及商圈内人口的关系，即小区域范围的人口关系。在市场中人口分为消费者和商户两个部分。

商户即目标客户。商户在市场领域是非常清晰的，要针对目标商户群进行宣传。同时也正是因为商户的目标性明确，所以形成的商业的发展也具有连锁性和复制性。在广告宣传上，目标客户始终是重点诉求的对象。

投资户，主要指有实力的商户和外来投资者，这一点与住宅很相似，都有游资投资者，如很多投资北京中关村科贸和鼎好电子市场的投资者，就是小白领和周边的居民。与住宅一致，投资者分散在各个领域，行业极其广泛，所以进行商业推广也是既费力又费资金的。

此外，对有效消费者的定位和研究，需对目标商户中的购买者做定性访谈，主要通过消费者行为和消费习惯需求来进行分析，从而做到对市场的准确定位。

（一）消费者分析

区域内消费者，首先要通过商圈界定其范围。消费者包括一级消费者（即分销商或进货商户）和终端消费者。在终端消费者中，需要分清区域核心消费者及辐射区域消费者。流动人口在此领域中不作细致分析，因为其已被划分在辐射人口中。

在辐射区域和核心区域中都需要甄别有效的需求人口量，因为市场业态是一个特定时期的阶段产物，主要是为中低档消费群体服务的。在区域性消费中，一般为2500元/月收入以下者（也有特例，暂不计）提供消费场所为主，虽然有些区域人口素质较高，但针对市场业态的消费者却很稀少，因而造成了有效需求的不足。某些专业性强的市场如古董、邮币卡市场、摄像市场等，不适用区域综合性消费者，其有效需求主要以一级分销商的认同为主，这一类型的市场对地段的认同和规模支撑要求大于有效需求。

人口的质量分析包括GDP收入、人口结构、人口密度、人均可支配收入等。

消费者特性、行为分析和消费心理分析，主要是通过定性访谈问卷来完成的。其行为分析主要为对服务业态与购物业态，及对购物业态的选择进行定位。心理分析则是对项目认同度等进行定位分析的依据。

（二）商户分析

商户中又分投资户与经营户，投资户有产权投资者和使用权投资者及炒铺者，炒铺者分机会投机者和优先续租权投资者。

产权投资者是随着经济发展到一定阶段，有闲散资金逐渐投资于产权式商铺的商户和部分实力商户。

使用权投资者则比较普遍，主要是在认同度高的市场内，一般以商户居多，特别是一些浙江人较多。

炒铺者主要是经营户，也有极个别职业投资者，主要以浙江人为多，炒铺风险极大，但利润很高。

经营户中分主力商户（即核心商户，有号召力、影响力的商户）、散户及服务业态商户。随着经济的发展，消费者已不满足于单纯在市场里购物的模式，因而服务业态作为吸引人流、解决死角、提升品质所不可缺少的一种形式，已日益引起开发商的重视（如麦当劳、肯德基人流带动作用）。主力商户的引进大多是从核心商圈中确定的，切不可从外埠引进核心商户群。核心商户划分在核心商圈内，这些也都要在商户细分中分清。

在商户分析中，尤其对于区域商户的认同习惯性要侧重分析。区域沿袭的习惯性会造成各商业不同的特性，尤其在业态定位和运作模式定位中，其习惯性的力量很大，特别要慎重。